近頃、不動産業界を騒がしている話題の一つに、スマートデイズ社が運営していた女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」問題があります。このかぼちゃの馬車問題ではオーナーがスマートデイズ社を訴訟するなど、サブリース契約の問題点が浮き彫りになっています。
そこでかぼちゃの馬車問題が何故起こったのか、その背景についてお伝えします。

1.かぼちゃの馬車とは

かぼちゃの馬車とはスマートデイズ社が運営していた女性専用シェアハウスです。 ビジネスモデルとして、

① オーナーがスルガ銀行から融資を受け土地代と建物代を捻出

② オーナーが建設費を支払いスマートデイズ社がシェアハウスを建築

③ シェアハウスに女性入居者を集め、家賃と就職斡旋の仲介手数料を取る

このようなビジネスモデルを構築していました。オーナーは高額な建設費を払う代わりに、毎月のローン返済以上の家賃保証がセットになっていたのです。しかし、家賃保証の金額が減額され、今年1月には一円も支払わなくなってしまいました。

2.オーナーがスマートデイズ社を訴訟した理由

オーナー達は毎月の家賃保証があり確実な収入が得られる契約とセットで、このかぼちゃの馬車を建てました。4％以上の高金利で1億円を上回る融資を受けたとしても、それ以上の金額の毎月の家賃収入が保証されているの、無理なく返済ができるという謳い文句だったのです。

しかし、その契約が反故にされたことで、オーナー達は多大な債務を負うことになってしまったのです。そこでオーナーたちは損害賠償の請求と融資を行ったスルガ銀行に対し支払いの一時停止などを訴えています。

3.オーナー側にも不備があった

一方でこの問題の背景に、オーナー側の責任がなかったわけではありません。まず不動産投資は利益が保証されるものではありません。 そのため当然ながら自分で収益が出るのかを判断しなければいけません。また損失が発生してもそれは投資ですから自己責任です。またスルガ銀行で融資を受ける際には、書類を通すためオーナーも虚偽の内容の書類作成に協力したと言われています。

この2点において「一方的な被害者と言えないのではないか」とする見方もあります。シェアハウス自体は手元に残っているので、自分で運営し、借金を返済していく道を模索するオーナーもいます。

4.サブリース契約を結ぶときには契約内容を細部まで確認

一方でもちろんスマートデイズ社も責任も重大です。家賃保証を謳ったサブリース契約はスマートデイズ社に限らず日本各地でオーナーと不動産会社側での問題が起きています。その原因の多くは、サブリース契約で家賃の減額があることを知らずに、契約を解除しようとしたら違約金を請求されたなど、かぼちゃの馬車問題と類似したものです。

オーナーはサブリース契約を結べばずっと収入が保証されると信じ込むのではなく、なぜ空室があっても家賃保証ができるのか。本当に不動産会社の提唱するビジネスモデルの収益性が適切なものなにか、自分で見極めてから投資をしなければいけません。

サブリース契約を結ぶにしても、 安定した入居が見込める都心でならそれほど問題はありません。しかし、人口が減っているエリアでのサブリース契約は大変危険です。

営業マンのセールストークを鵜呑みにするのではなく、自分で最悪のケースまで予測を立てた上で契約内容を確認してから、契約を結ぶかを決める審査眼を身に着けましょう。

不動産投資を行う上で不動産の購入又不動産投資で利益が発生した場合には当然ながら税金が発生します。では具体的にはどのような種類の納税義務が発生するのでしょうか。

不動産を購入したときの税金
まず不動産を購入した時にいくつかの税金が発生します。

① 登録免許税
不動産を購入すると登記簿の土地及び建物の名義を移転、もしくは新規で保存しなくてはいけません。そのための税金が発生します。

② 不動産取得税
不動産を取得した翌年に発生する税金です。登録免許税と不動産取得税は不動産の評価額に対する○％という割合で税金が発生します。その為高額な不動産を購入するほど、税額が増えます。

③固定資産税
固定資産税は1月1日に所有している人間に対して課税されます。年の途中で不動産を購入し所有名義が変わった場合は、日割りで売主と買主で負担します。 固定資産税が年間12万円、7月1日の時点で不動産を購入した場合は買主が後半6か月、売主が前半6か月の所有期間となるため、12万円を納税済の売主に対し、買主が6万円を支払います。

④消費税
法人から不動産を購入した場合、建物にのみ消費税が発生します。

不動産を所有しているときの税金
不動産は所有しているだけでも税金がかかります。

① 固定資産税及び都市計画税
不動産投資での利益の発生の有無に関わらず、また不動産投資をしてない人でも不動産を所有している限りは必ず固定資産税及び都市計画税を支払わなくてはいけません。これも不動産の評価額などで納税額が決められます。

不動産で利益が発生したときの税金
給与などと同様に、不動産投資で所得が発生した場合はその所得に対しての税金が発生します。

① 所得税
不動産投資での利益に対して累進課税で税率が決まります。そのため所得の金額が増えるほど税率がアップします。ただし給与収入がある人は、不動産の所得は損益通算が可能なので、利益ではなく損失が発生した場合、確定申告を行えば給与所得から不動産投資の損失分を控除できます。そのため税金が還ってくることがあります。

②住民税
不動産投資で所得が発生した場合は確定申告を行い、所得に対して10%の住民税を支払わなくてはいけません。こちらも所得税と同様に損失が発生した場合や、住宅ローン控除が利用できる時は税金が還ってきます。

不動産を売却したときの税金
不動産を売却した時には譲渡所得税が発生します。ただし売却した金額にそのものに発生するのではなく、購入時よりも売却時の方が金額が上がり利益が発生した場合に納税します。
例えば 3000万円で購入した物件を2500万円で売却しても税金は発生しませんが、3300万円で売却できたら売却益の300万円に対して税金が発生します。所有期間が5年未満で自宅以外の不動産を売却した場合は税率が39%と非常に高くなってしまいます。

このように不動産投資は購入、運用、売却とそれぞれの段階で数々の税金が発生します。不動産の種類や所有期間などにもよって節税も可能なので、不動産会社や税理士に相談しながら節税できるポイントを必ず押さえておきましょう。