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2021-08-15 00:00:00

2020年12月15日に施行された賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律(賃貸住宅管理適正化法、通称サブリース新法)は、サブリースのトラブルから不動産オーナーを守るために「誇大広告を禁止」「不当な勧誘行為を禁止」「重要事項説明を義務付け」の3つの行為を規制しています。また、管理業者は国土交通省への業者登録が必要です。

ここでは、サブリースが抱える問題点やサブリース新法の規制内容について解説します。

1.サブリースとは

サブリースとは、サブリース業者がアパートやマンションなど賃貸住宅オーナーから一括借り上げを行い、入居者へ転貸する仕組みです。入居者はサブリース業者と契約を結び、業者に家賃を支払います。賃貸住宅オーナーは、入居者がいる・いないに関わらず、サブリース会社から一定の賃料収入(家賃の8〜9割程度)が保障されます。オーナーは、空室が発生しても賃料収入を受け取れるのがサブリースのメリットです。

2.サブリースの問題点

サブリースの問題点は、借地借家法によりオーナーよりサブリース業者の方が保護され、賃料収入減額など様々な要求を受けることです。また、サブリース業者の勧誘にも問題があります。

国交省が2019年12月に実施した「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査」によれば、過去にサブリース契約を解消したことがある家主の、解消理由は次のとおりです。

・事前に聞いていた説明と異なっていた:約52%
・意に沿わない修繕費用などの請求を受けたから:約34%
・サブリース業者が入居者を見つけることができない:約34%
・条件変更等を求められたから:約30%
・契約を打ち切られたから:約17%

「20年保障があると聞いていたが違った」など事前に聞いていた話と違うことや、業者から突然家賃減額の申し立てを受けたり契約解除されるなどしてトラブルになっているケースは多いです。また、契約前にサブリース業者や不動産会社から勧誘(営業)を受けたと答えているオーナーも半数以上います。

3.サブリース新法の内容

サブリース新法では、サブリース業者とサブリース契約を勧誘する者(建設会社など)を対象として、以下3つの行為を規制しています。

3-1.誇大広告を禁止
オーナーに誤認がないように、保証金は減額されるか、定期的な家賃の見直しがあるかなどの詳細を広告内に表記する必要があります。

3-2.不当な勧誘行為を禁止
故意に事実を告げない、事実と異なることを告げるなどしてサブリース業者が勧誘することを禁止しています。

3-3.重要事項説明を義務付け
サブリース契約、管理受託契約前の重要事項説明が義務付けられます。リスクをきちんと説明し、後でも確認できるように書面で行う必要があります。家賃や転貸条件などの事項に関して定めがある場合は書面等の交付と説明が必要です。

このような行為を規制することで、サブリースのトラブルから賃貸住宅オーナーを守ります。

まとめ

サブリース新法は、サブリースのトラブルからオーナーを守り、安心して利用できるようにするための法律です。サブリース業者やサブリース契約を勧誘する者に対して、誇大広告や不当な勧誘行為の禁止、重要事項説明を義務付けています。
サブリース新法によって、これまでよりもリスクを軽減し、サブリースを活用できるようになるでしょう。


2021-08-01 00:00:00

不動産投資できちんと収益を上げていくためには、良い管理会社を知ることが重要です。
なぜならば不動産物件は、 自己管理をすることは時間の都合などで難しいため、専門の管理業者などに任せざるを得ないからです。
きちんと物件の管理を行って、入居者から評判の良い物件にしてくれる不動産管理会社を見つけることができれば、不動産投資における成功をグッと引き寄せることができます。
そこでここでは、不動産投資における良い管理会社の見極め方を3つお伝えします。

1.担当者が経験豊富で実績を築いている

良い会社には、良い担当者がいるのです。不動産管理を任せられる良い会社を探すことは、すなわち良い担当者を見つけることが重要なのです。
客付けのテクニックに優れている、物件管理をきちんと行なっている、トラブル対応の経験が豊富など、様々な不動産物件管理のノウハウを持つ担当者を見つけることができれば、その人に管理を依頼することで物件の状態を良い状態に保つことができるでしょう。
そのためには、まず色々な管理会社の担当者に話を聞き、経験豊富な人を見つけるのが良いと言えます。

2.管理手数料が相場と合わせて高すぎず、安すぎない

良い不動産管理会社を見極めるポイントとしては、管理手数料が相場と比して適当な価格であることが重要です。不動産管理物件の手数料の相場は、通常物件家賃の5%となっています。
まず管理手数料が非常に高い会社は、収益性を圧迫するので選ばない方が良いでしょう。適切な管理手数料で管理してくれる会社を探していくべきです。
また、安い会社ならばランニングコストを軽減できるので良いと考えかもしれません。
しかし、管理手数料が安い場合、結局は安かろう悪かろうということが多く、しっかりした管理を行ってくれない会社もあるのです。
不動産会社に支払う管理費の大半は人件費が占めます。
管理手数料が安い会社は人件費を削減していることが多く、そういった会社は管理担当者の数が少ないため、巡回してくれなかったり、連絡が遅いといったデメリットがあるのです。
物件の管理費に関しては、必要経費と割り切って適正な価格で管理してくれる不動産会社を探していきましょう。

3.工務店や工事の担当先を豊富に知っている

物件管理の中で起きやすいトラブルの一つに、物件の故障と修繕があります。キッチンの水漏れやトイレトラブル、エアコンの故障などを放置しておくとすぐに入居者のクレームと退去に繋がってしまいます。そのため、そんなトラブルには素早く対応しなければいけません。
そんな時に修繕を行ってくれる工事業者をたくさん知っているかどうかというのは、管理担当者の腕の見せ所になります。
数々の提携先がある不動産管理会社であれば、すぐに故障の修理先を手配してくれることでしょう。
トラブルが起こるとついつい安い修繕先を探してしまいがちですが、時は金なりという言葉もあります。安い場所を探すあまりに対応が遅れるのは、決して良い対応とはいえません。スピーディーな対応をすれば、入居者の印象を悪い状態から良い状態に転換してくれます。提携先が多く、トラブル対応力が高い不動産管理会社を選ぶようにしましょう。


2021-07-17 00:00:00

120年ぶりに民法が改正され、2020年4月に施行されました。民法改正では、これまで商習慣で法律上規定されていなかった敷金の定義や返還時期、曖昧でトラブルも多かった原状回復義務の範囲が明確化されています。他には、連帯保証人の保証限度額や瑕疵担保責任などが改められました。

ここでは、民法改正によって明確化された敷金の定義や返還時期、原状回復義務の範囲について解説します。賃貸住宅オーナーの方は、改正内容を把握しておきましょう。

1.敷金の定義・返還時期

これまで敷金の定義は法律上ありませんでした。しかし、民法改正によって、敷金の定義と返還時期が明確化されています。
以下は、改正民法第622条の2に記された敷金の定義です。

“いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう”

つまり、敷金は家賃などを担保するもので、借主が滞納した場合に弁済に充てられます。弁済に充当し、敷金が残った場合は借主に返還しなくてはいけません。また「保証金」という名目で敷金と同じような性質のお金を受けとっている場合も同様の扱いです。
敷金の返還時期は、賃貸借契約が終了して物件を明け渡した時です。
このように、民法改正により、敷金の定義は家賃などの担保、契約終了後で返還時期は物件を明け渡した時と明確化されました。

2.原状回復義務の範囲が明確化

民法改正によって原状回復義務の範囲が明確化されました。改正民法 第621条には以下のように明示されています。

“賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷(通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。)がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない”

つまり、
・通常の使用によって生じた物件の損耗
・物件の経年変化
上記に関しては、借主は回復義務を負わないということです。たとえば、壁や畳の日焼けなどは原状回復義務は負う必要はありません。原状回復義務の範囲が明確化されたことで、借主・貸主どちらも責任の線引きがしやすくなり、退去時のトラブル回避につながります。このように、賃貸住宅オーナーは敷金を家賃などの担保として預かり、通常使用の物件損耗や経年変化は借主の回復範囲内でないなため、オーナーはこれらを修繕する目的で敷金を使用していはいけないということです。

まとめ
今回の民法改正により、これまで商習慣として法律上の規定がなかった敷金は家賃などを担保するものと定義され、賃貸借契約が終了して物件を明け渡した時に返還をするものと明確化されました。また、通常の使用によって生じた物件の損耗や経年変化による物件の傷みなどは借主が原状回復をする必要はありません。賃貸住宅オーナーは、これらの敷金の定義・返還時期と原状回復義務の範囲をしっかりと押さえておく必要があります。また、今回の民法改正では連帯保証人の保証限度額や情報提供、瑕疵担保責任などについても改められています。これらの内容に関しても、あわせて押さえておきましょう。


2021-07-01 00:00:00

不動産投資を成功させるためには、管理会社の力を借りることは大変に重要です。
専業大家でもない限り物件の自己管理はとても出来るものではありませんし、専業大家の人でも遠隔地にある物件は、自分で管理することが難しいのです。
自宅から物件が離れた場所にあると、なかなか見に行くことはできないだけに、不動産管理会社の管理状態次第で、物件は良い状態にも悪い状態にもなってしまいます。
そこで、ここでは不動産投資を成功させるために必須の、良い管理会社を見極めるためのポイント3つをお伝えします。

1.複数の拠点をエリアに持っている会社

まず物件があるエリアに、複数の拠点を持っている不動産会社を選ぶようにしましょう。自分の物件が1物件だけではない場合、物件の所在範囲が広いと、支店がひとつしかないような不動産管理会社では全部の物件の管理ができないこともあります。
できるだけ広い範囲をカバーしてもらうためには、複数の支店を持っている不動産管理会社を選ぶようにしましょう。

2.社員数が一定以上いる会社

複数の支店がある管理会社を選ぶと、社員数もそれなりにいる不動産管理会社を選ぶことに繋がります。不動産会社は大変に数が多く、駅近に小さな店舗を構えている不動産会社の場合、夫婦だけ、家族だけで営業しているという会社もあります。
そんな会社では、とても管理は任せられないでしょう。
また社員数が少ない不動産会社の場合、会社が倒産してしまったり、営業をやめて管理を任せていたのに、他の会社を探さなければいけないような事態に陥ってしまうことはあります。
そういった事態を避けるためには、倒産しにくくまた会社の規模が一定以上である不動産会社を探すようにしましょう。
特に社員数が少ないと、管理担当者が退職してしまっても次の担当者が見つかるまで引き継ぎが出来ずに管理がおざなりになってしまうことも十分に考えられます。
きちんと定期的に社員を採用しており、退職者が出たとしてもしっかり引き継ぎが行われるような不動産会社を選ぶべきです。

3.他の大家に評判を聞いても良い

不動産管理会社を選ぶときには、他の大家(不動産投資家)に評判を聞いても良いでしょう。
特に初心者大家の場合は、他の経験豊富な大家に管理会社の評判を聞くことは大変に重要です。 物件があるエリアが重複してる大家の場合、耳寄りな情報を教えてくれないかもしれませんが、中には親切な人もいますし大家の会といった組織などに積極的に顔を出せば、自然と大家仲間もできるものです。
ギブアンドテイクの精神で自分からもきちんと情報を提供すれば相手もあなたの誠意を感じて、不動産管理会社の評判などを教えてくれるでしょう。
また最近では、インターネット上の SNS や不動産関係の評判サイトなどでも不動産管理会社の評判を調べることができます。
お金の動きに関わることなので、不動産管理会社および様々な情報源を持ち、多角的に情報を集めるようにしておきましょう。


2021-06-15 00:00:00

不動産投資を行うときには、基本的に自分の所有する物件の管理や運営、さらに集客などを不動産管理会社に委託することになります。
専業大家の方の中には物件の自己管理をする方もいますが、それでも遠隔地の物件は自己管理が難しく、管理会社に管理を任せないといけないことも多いでしょう。
それだけに、良い管理会社を見抜いて管理を委託することは、不動産物件の稼働率の数字に大きく影響するのです。
ここでは、不動産投資における管理会社の見極め方について、3つのポイントをお伝えしていきます。

1.不動産会社としての運営歴が長いかどうか

まず見ておきたいのは、不動産管理会社の実績です。
不動産会社は国もしくは自治体からの認可と登録の必要な事業であり、その免許番号と更新回数が店頭に掲載されています。
不動産会社の登録番号の前の()内に更新回数が出ているので、その更新回数が多い会社は不動産会社としての運営実績が長く、顧客から一定の信頼を得て事業を継続できている会社だと言えるでしょう。
もちろん新しい会社だからといって管理業務が不得意であるわけではありませんが、一定の会社経営実績は、信用材料の一つになります。

2.従業員の定着率が良いかどうか

次にチェックしておきたいのは、従業員の定着率が良いかどうかです。不動産会社は離職率が高い傾向にあり、何年も同じ社員が定着していないこともあるのです。
一般的には社員が定着していない会社はあまり職場環境が良い会社ではないと言われます。
不動産管理会社においても、管理を任せられるベテラン社員が在籍しているかどうかは、管理を委託する立場として気になるものです。

経験豊富なベテラン社員がいれば社内の業務レベルも上がりますし、管理業務レベルが高い社員が多ければ、安心して管理を任せることができるでしょう。社員がすぐに退職してしまう会社では、仕事のノウハウを新しい社員に伝えられず、社内の業務遂行レベルが低いままになってしまいます。そんな不動産管理会社には、安心して仕事を任せられるものではありません。
従業員定着率が一定以上であり、40代、50代のベテラン社員がいる管理会社を選ぶようにしましょう。

3.こまめに連絡を取りやすいかどうか

また、不動産管理会社の担当者とこまめに連絡が取りやすいかどうかも、良い管理会社を見極めるときのポイントです。
自分の物件に住んでいる入居者から何かクレームがあったときは、そのクレームを言う入居者は、かなり感情が高ぶっていることが多いです。
そのクレームにいかにスピーディーに対応できるかどうかで、入居率が大きく変わってしまうこともあるのです。不動産管理会社の社員に迅速に連絡を取ることができ、即座にクレーム対応をしてもらえれば、クレームをつけた入居者も機嫌を直し、そのまま定着してくれることもあるのです。ただし対応が遅くて機嫌を損ねてしまうと、そのまま怒りの感情で退去してしまうこともあるのです。
また不動産物件の運営で、あなた自身が困った時、悩みがある時にすぐ連絡を取れるような管理会社のほうが、不動産大家としても安心できるでしょう。
不動産管理会社は、すぐに連絡が取れて対応が早い会社を選ぶようにしましょう。


2021-06-01 00:00:00

不動産投資における重要指標にROIとCCRがあります。ROIは投資本全体に対して、CCRは投下自己資本に対して利益がどのくらい出ているかを表します。これらの指標を用いることで、不動産経営が安定しているか把握しやすくなるでしょう。

ここでは、ROIとCCRの意味や使い方、計算方法について解説します。

1.ROI(投資利益率)の持つ意味とは

ROIは、Return On Investmentの略で投資利益率を意味します。不動産投資における指標の1つで、投資した資本全額に対してどのくらい利益(年間キャッシュフロー)を得たかを表します。

ROIは、以下の計算式で算出可能です。

ROI=年間キャッシュフロー ÷ (投下した自己資本+他人資本(借入金額))×100

年間キャッシュフローは年間の家賃収入から費用(管理費や修繕費など)を差し引いた金額です。投下資本と借入金額は、物件購入時にかかる物件価格と諸費用になります。

たとえば、2,000万円の物件をローン1,500万円、頭金500万円で購入し、年間キャッシュフローが50万円の場合、ROIは「50万円÷(500万円+1,500万円)×100=2.5%」で、ROIは2.5%となり、投下資本に対する年間キャッシュフローは2.5%ということがわかります。

ROIが高いほど、利益率が高いことを表します。

2.CCRの持つ意味とは

不動産投資における指標にCCRもあります。CCRとは、Cash on Cash Returnの略で自己資本収益率のことです。投下した自己資本に対してどのくらい利益(年間キャッシュフロー)を得ているか表したものです。

CCRの計算式は、次のようになります。

CCR=年間キャッシュフロー ÷ 投下した自己資本×100

ROIとの違いは、他人資本である借入金額を含めずに計算する点です。2,000万円の物件をローン1,500万円、頭金500万円で購入し、年間キャッシュフローが50万円の場合のCCRは「50万円÷500万円×100=10%」で、CCRは10%となります。

3.ROI・CCRはどのように使えばよいか

前述のとおり、ROIは投下資本全額に対して、CCRは投下した自己資本に対してキャッシュフローをどれだけ得ているかを表す指標です。

ROIは、これまで投下した資本に対して、またはこれから投下する資本に対する利益率を知りたい時に使います。CCRは、これまで投下した自己資本に対する利益率を知りたい場合に用います。

まとめ

不動産投資の効率性を表すROIとCCRを用いることで、不動産経営が安定しているか把握しやすくなります。表面利回りや実質利回りなどの指標と合わせて、ROIやCCRも活用していきましょう。


2021-05-15 00:00:00

数ある投資の中でも、不動産投資は投資家に大きなメリットがある投資となっています。
その特徴とは、融資を受けて投資を始められる点です。そこで不動産投資を他の投資と比較したときのメリットを、ここでは紹介します。

1.不動産投資は融資を受けられる

不動産投資の最大のメリット、それは金融機関から融資を受けられる点です。他の株式投資などの投資を見ると、株式投資や FX 投資のために投資用の資金を融資してくれる金融機関はまずありません。
こういった投資は利益が出る可能性が高くなく、債務者が返済不履行に陥る可能性が高いからです。
しかし、不動産投資は、不動産物件を購入して運営するという、一つの事業への融資とみなされます。そのため金融機関も資産が失われる可能性が少ないと考え、債務者の審査を行った上で、審査を通過すれば融資してくれることが多いのです。
もちろん誰でも融資を受けられるわけではありませんが、一定の収入や勤務先の安定性があれば、不動産物件購入のための資金の融資を受けることは、そこまで難しいことではありません。

2.一定の収入を定期的に得やすい

不動産投資は資産を運用して定期的な収入を得ていくという、いわゆるインカムゲイン投資に該当します。一方で、株式投資や FX 投資は売買を繰り返し、売買益を得ることを目指すキャピタルゲイン投資に該当します。
キャピタルゲイン投資は、一度に多くのお金を得ることができるメリットがあります。しかし、取引に失敗すれば利益が出るところか損失が発生することも多いです。
一方でインカムゲイン投資は資産をを使用する権利を貸し出したりすることで収入を得ますから、運用資産の価値がそのものの価値が大きく減少することは少ないです。
不動産投資は一定の収入を定期的に得ることができるため、収入の計算が立てやすいメリットがあります。

3.運用に必要な作業が少ない

不動産投資で利益を出すには物件を購入したり貸し出したりする作業が必要ですが、一度貸出先が決まってしまえば、その後は特に作業をすることなく毎月家賃が振り込まれるのを待つだけです。
株式投資や FX 投資できちんと利益を出そうとすると、毎日相場の変動を監視してその相場の変動に沿った売買を繰り返さなくてはいけません。それだけの時間、相場を監視できる人は、本業があるサラリーマンの方ではなかなかいないのではないでしょうか。
不動産投資は運用する資産を購入するまでの手間や費用、時間はかかりますが、購入後は不動産会社に客付けや管理、運用を任せることもできるので、本業が忙しいサラリーマンでも運用を始めやすい点も一つのメリットとなってます。


2021-05-01 00:00:00

2021年も、日本経済は新型コロナウイルスの流行下にあります。 その中で収益不動産の市場動向はどのようになっているのでしょうか。最新のデータからその様子を測ってみました。

1.収益不動産は価格が上昇傾向

個人投資家が購入する収益用不動産は、主に区分マンションと一棟アパートそして一棟マンションに分かれます。2021年の1月から3月の状況を見るに、これらの不動産物件はいずれも価格が上昇傾向にあります。
価格の上昇とともに利回りも低下傾向にあり、収益生の高い不動産物件を求める投資家にとっては厳しい状況が続いています。
しかし、物件価格が上昇しているということはこれから売却を考える投資家にとっては好ましい傾向とも言えます。市況を見ながら購入と売却を検討していくことが、必要となってくるでしょう。

2.手堅い投資対象である居住用物件に資金が向く

日本の不動産市場を見ていくと、居住用物件と商業物件で明暗が分かれています。
都心にあるオフィス物件などは、いわゆる三密を避けるためにテレワークが普及した影響で空室率が上昇し、家賃相場も下落傾向にあります。また商業施設も同様であり、飲食店や宿泊施設など撤退する店舗が増え、商業用のテナント物件の需要も低下傾向にあるのです。
飲食やレジャーなどを対象とした不動産の市況は厳しいものがありますが、特に大きな影響を受けていないのが居住用物件だと言えます。
新型コロナウイルスの流行下でも人々の住む場所は必ず必要なものであり、居住用物件の需要はなくなる事はありません。
それだけに、手堅い投資先として居住用物件が今人気を呼んでいると言えます。
そしてその結果、収益用不動産の中でも一棟マンションと一棟アパート、そして区分マンションのどれも価格が上昇しているという結果を呼んでいるのです。

3.関東圏の利回りは低下傾向

利回りの傾向については地域差があるようです。日本を関東、完済など6エリアに分けた時に利回りが上昇しているが名古屋及び福岡地区となっています。
最も多くの資金や物件が集まる関東地方を見ると、収益物件の利回りは低下傾向にあり、収益物件を求める投資家はコロナ禍でも多くいることが見受けられます。
テナント物件などは価格が下がる傾向にありますが、株価が上昇している傾向などを見ると、実はコロナ禍では資金余りの状況が続いており、新しい投資先を探して色々な投資家が虎視眈々と株、為替そして不動産への投資を検討している状況が続いているのです。


2021-04-20 00:00:00

コロナ禍ではコロナ失業と呼ばれる職を失う人たちが続出し、収入が大きく減っている業種もあります。
一般的な考え方では、コロナ不況とも言える状況ですが株価はバブル後の最高値を更新するなど、投資関係ではリーマンショックじと違い各種相場の暴落は発生していません。
不動産にしても同様であり、不動産相場や個人の居住用物件の賃料相場は下落していないと言われています。
なぜ不況感のある状況でも不動産は根強いのか、そして今後はどうなっていくのかを予測してみましょう。

1.最近の賃料動向は

まず最新の東京都内の居住用不動産の賃料相場を見てみましょう。
不動産売買価格は上昇傾向にあります。
不動産の流通を担うレインズのデータのデータでは、中古マンション売買相場は首都圏に範囲を広げると3,739万円(2020年12月)であり、この数字は2019年12月比で4.8パーセントコロナ禍前より上昇しています。
また東京カンテイの調査データでは、分譲マンション賃料も1平方メートルあたり3,081円と2020年は初めて3,000円を超えています。
一方でオフィス賃料は下落傾向にあるなど、実需要の高い居住用不動産とテレワークの普及により不要となってきている大型オフィスで明暗がくっきりしています。

2.東京の人口動態は

不動産の需要に大きく関係するのが人口です。
東京都の人口は2020年12月時点で約1,396万人となっており、前年同月比でほぼ横ばいの数字です。
コロナ禍ではずっと転入超過が続いていた東京都も、人口の流出が発生し、現在の状態が続くと2021年は久しぶりの前年比割れとなる見込みが立っています。
ただし、その内訳を見ると海外から東京にビジネスなどで来ていた外国人労働者中心であり、日本人の人口は目立った減少を見せていません。
人口流入の傾向は収まっても、東京の人口が大きく減少するといった事態にはなっていないのです。
それだけに賃貸需要はまだまだ高いものがあり、賃料相場の底が固いのも自然な流れと言えるでしょう。

3.脱賃貸で勝ち組と負け組が生まれる?

一方で、コロ中ではテレワークやオンライン授業が増加しているのも事実です。
毎日会社や大学に通う必要がなくなり、人々は都心への通勤通学の便が良い小さな住居よりも、仕事部屋などを持てる広々とした自宅を求める流れも生まれてくるのが必然です。
今後は脱賃貸に流れが生まれ、住宅ローンを組める人間は自宅を、組めない属性の人間は賃貸に住み続けるという勝ち組、負け組が生まれてくる可能性があります。
仕事部屋を確保するため、広めのワンルームより1Kや2Kなど個別の部屋は小さくても部屋数が多い物件が、単身者向けでも必要とされる日がやってくるかもしれません。

新型コロナウイルスが収束しても、一度変わった働き方は急には戻らないもの。
新時代のスタンダードに合わせた賃貸物件を確保できるかどうかが今後の家賃相場の変動に影響してくることでしょう。


2021-04-02 00:00:00

新型コロナウイルスの流行は、不動産投資の市場にも大きな影響を与えています。

都心のオフィスやテナントといった物件は空室率が上がり、賃料相場は低下するなど、決して好ましくない影響が生まれています。

一方で、マンションアパートなど居住用不動産の需要はコロナ禍前後でも大きな変動はなく安定した需要が見込まれます。

ではその他の運用対象である、宿泊施設などにおいては新型コロナウイルスの影響はどういったものが考えられるでしょうか。

 

 

1.民泊運営はしばらくは厳しい

最も厳しいと言われているのが、民泊物件の運営です。民泊物件は観光地付近で海外からの観光客を宿泊対象として運用されている物件がほとんどでした。

しかし、新型コロナウイルスの流行下では、海外からの観光客の渡航は大幅に制限され、ほぼ観光客が見込めない状態となっています。日本国内の観光客を見てもシーズンにより変動はありますが、概ね下落の傾向が進んでおり、日本人観光客だけでは海外からの観光客の下落を補うことは難しいでしょう。

民泊物件の運営が再度軌道に乗るためには、海外からの渡航が緩和される数年後になるかもしれません。

 

 

2.需要が増えているのはレンタルスペース

その代わりに需要が増えているのが、パーティールームなどに使われるレンタルスペースです。例えば緊急事態宣言下においては、飲食店の営業は20時までという制限が発令されました。そんな状況下で夜まで仲間内で集まるには、レンタルスペースを使うしかないという状況が続いていたのです。

大勢で集まって友人同士でワイワイ騒ぎたい人達は、居酒屋ではなくレンタルスペースを借りて、そこで飲み会を開いていました。

もちろんレンタルスペースでもコロナ対策は必要ですが、しっかり新型コロナウイルス対策のための掃除やアルコール消毒液の設置などを行っていれば、レンタルスペースでパーティーや飲み会をするという需要は、今後も高まっていく可能性がありそうです。

 

 

3.空き物件も運用次第で高収益に

空き物件の運用も、今後は活用次第で様々な需要が生まれてくることでしょう。

例えばオフィスビルの空室が生まれても、その代わりに貸し会議室需要が生まれています。企業はオフィスのスペースを削減する代わりに、会議を開く際には、会議室を借りるというケースが増えています。

また個人用のレンタルオフィスもテレワークを集中して行いたいときには需要があります。

「働きたいときに働きたい場所で働く」こんなワーキングスタイルに応えるオフィスが、これまでの集約型のオフィスに代わり、求められているのです。

人が生活や仕事をしている限り、不動産の需要がなくなることはありません。

その時代時代のニーズを掴みながら、今何が多くの人にとって求められる不動産なのかを見極めていきましょう。


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