120年ぶりに民法が改正され、2020年4月に施行されました。民法改正では、これまで商習慣で法律上規定されていなかった敷金の定義や返還時期、曖昧でトラブルも多かった原状回復義務の範囲が明確化されています。他には、連帯保証人の保証限度額や瑕疵担保責任などが改められました。

ここでは、民法改正によって明確化された敷金の定義や返還時期、原状回復義務の範囲について解説します。賃貸住宅オーナーの方は、改正内容を把握しておきましょう。

1.敷金の定義・返還時期

これまで敷金の定義は法律上ありませんでした。しかし、民法改正によって、敷金の定義と返還時期が明確化されています。
以下は、改正民法第622条の2に記された敷金の定義です。

“いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう”

つまり、敷金は家賃などを担保するもので、借主が滞納した場合に弁済に充てられます。弁済に充当し、敷金が残った場合は借主に返還しなくてはいけません。また「保証金」という名目で敷金と同じような性質のお金を受けとっている場合も同様の扱いです。
敷金の返還時期は、賃貸借契約が終了して物件を明け渡した時です。
このように、民法改正により、敷金の定義は家賃などの担保、契約終了後で返還時期は物件を明け渡した時と明確化されました。

2.原状回復義務の範囲が明確化

民法改正によって原状回復義務の範囲が明確化されました。改正民法 第621条には以下のように明示されています。

“賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない”

つまり、
・通常の使用によって生じた物件の損耗
・物件の経年変化
上記に関しては、借主は回復義務を負わないということです。たとえば、壁や畳の日焼けなどは原状回復義務は負う必要はありません。原状回復義務の範囲が明確化されたことで、借主・貸主どちらも責任の線引きがしやすくなり、退去時のトラブル回避につながります。このように、賃貸住宅オーナーは敷金を家賃などの担保として預かり、通常使用の物件損耗や経年変化は借主の回復範囲内でないなため、オーナーはこれらを修繕する目的で敷金を使用していはいけないということです。

まとめ
今回の民法改正により、これまで商習慣として法律上の規定がなかった敷金は家賃などを担保するものと定義され、賃貸借契約が終了して物件を明け渡した時に返還をするものと明確化されました。また、通常の使用によって生じた物件の損耗や経年変化による物件の傷みなどは借主が原状回復をする必要はありません。賃貸住宅オーナーは、これらの敷金の定義・返還時期と原状回復義務の範囲をしっかりと押さえておく必要があります。また、今回の民法改正では連帯保証人の保証限度額や情報提供、瑕疵担保責任などについても改められています。これらの内容に関しても、あわせて押さえておきましょう。

不動産投資を成功させるためには、管理会社の力を借りることは大変に重要です。
専業大家でもない限り物件の自己管理はとても出来るものではありませんし、専業大家の人でも遠隔地にある物件は、自分で管理することが難しいのです。
自宅から物件が離れた場所にあると、なかなか見に行くことはできないだけに、不動産管理会社の管理状態次第で、物件は良い状態にも悪い状態にもなってしまいます。
そこで、ここでは不動産投資を成功させるために必須の、良い管理会社を見極めるためのポイント3つをお伝えします。

1.複数の拠点をエリアに持っている会社

まず物件があるエリアに、複数の拠点を持っている不動産会社を選ぶようにしましょう。自分の物件が1物件だけではない場合、物件の所在範囲が広いと、支店がひとつしかないような不動産管理会社では全部の物件の管理ができないこともあります。
できるだけ広い範囲をカバーしてもらうためには、複数の支店を持っている不動産管理会社を選ぶようにしましょう。

2.社員数が一定以上いる会社

複数の支店がある管理会社を選ぶと、社員数もそれなりにいる不動産管理会社を選ぶことに繋がります。不動産会社は大変に数が多く、駅近に小さな店舗を構えている不動産会社の場合、夫婦だけ、家族だけで営業しているという会社もあります。
そんな会社では、とても管理は任せられないでしょう。
また社員数が少ない不動産会社の場合、会社が倒産してしまったり、営業をやめて管理を任せていたのに、他の会社を探さなければいけないような事態に陥ってしまうことはあります。
そういった事態を避けるためには、倒産しにくくまた会社の規模が一定以上である不動産会社を探すようにしましょう。
特に社員数が少ないと、管理担当者が退職してしまっても次の担当者が見つかるまで引き継ぎが出来ずに管理がおざなりになってしまうことも十分に考えられます。
きちんと定期的に社員を採用しており、退職者が出たとしてもしっかり引き継ぎが行われるような不動産会社を選ぶべきです。

3.他の大家に評判を聞いても良い

不動産管理会社を選ぶときには、他の大家（不動産投資家）に評判を聞いても良いでしょう。
特に初心者大家の場合は、他の経験豊富な大家に管理会社の評判を聞くことは大変に重要です。 物件があるエリアが重複してる大家の場合、耳寄りな情報を教えてくれないかもしれませんが、中には親切な人もいますし大家の会といった組織などに積極的に顔を出せば、自然と大家仲間もできるものです。
ギブアンドテイクの精神で自分からもきちんと情報を提供すれば相手もあなたの誠意を感じて、不動産管理会社の評判などを教えてくれるでしょう。
また最近では、インターネット上の SNS や不動産関係の評判サイトなどでも不動産管理会社の評判を調べることができます。
お金の動きに関わることなので、不動産管理会社および様々な情報源を持ち、多角的に情報を集めるようにしておきましょう。