不動産投資を行うときには、基本的に自分の所有する物件の管理や運営、さらに集客などを不動産管理会社に委託することになります。
専業大家の方の中には物件の自己管理をする方もいますが、それでも遠隔地の物件は自己管理が難しく、管理会社に管理を任せないといけないことも多いでしょう。
それだけに、良い管理会社を見抜いて管理を委託することは、不動産物件の稼働率の数字に大きく影響するのです。
ここでは、不動産投資における管理会社の見極め方について、３つのポイントをお伝えしていきます。

1.不動産会社としての運営歴が長いかどうか

まず見ておきたいのは、不動産管理会社の実績です。
不動産会社は国もしくは自治体からの認可と登録の必要な事業であり、その免許番号と更新回数が店頭に掲載されています。
不動産会社の登録番号の前の（）内に更新回数が出ているので、その更新回数が多い会社は不動産会社としての運営実績が長く、顧客から一定の信頼を得て事業を継続できている会社だと言えるでしょう。
もちろん新しい会社だからといって管理業務が不得意であるわけではありませんが、一定の会社経営実績は、信用材料の一つになります。

2.従業員の定着率が良いかどうか

次にチェックしておきたいのは、従業員の定着率が良いかどうかです。不動産会社は離職率が高い傾向にあり、何年も同じ社員が定着していないこともあるのです。
一般的には社員が定着していない会社はあまり職場環境が良い会社ではないと言われます。
不動産管理会社においても、管理を任せられるベテラン社員が在籍しているかどうかは、管理を委託する立場として気になるものです。

経験豊富なベテラン社員がいれば社内の業務レベルも上がりますし、管理業務レベルが高い社員が多ければ、安心して管理を任せることができるでしょう。社員がすぐに退職してしまう会社では、仕事のノウハウを新しい社員に伝えられず、社内の業務遂行レベルが低いままになってしまいます。そんな不動産管理会社には、安心して仕事を任せられるものではありません。
従業員定着率が一定以上であり、40代、50代のベテラン社員がいる管理会社を選ぶようにしましょう。

3.こまめに連絡を取りやすいかどうか

また、不動産管理会社の担当者とこまめに連絡が取りやすいかどうかも、良い管理会社を見極めるときのポイントです。
自分の物件に住んでいる入居者から何かクレームがあったときは、そのクレームを言う入居者は、かなり感情が高ぶっていることが多いです。
そのクレームにいかにスピーディーに対応できるかどうかで、入居率が大きく変わってしまうこともあるのです。不動産管理会社の社員に迅速に連絡を取ることができ、即座にクレーム対応をしてもらえれば、クレームをつけた入居者も機嫌を直し、そのまま定着してくれることもあるのです。ただし対応が遅くて機嫌を損ねてしまうと、そのまま怒りの感情で退去してしまうこともあるのです。
また不動産物件の運営で、あなた自身が困った時、悩みがある時にすぐ連絡を取れるような管理会社のほうが、不動産大家としても安心できるでしょう。
不動産管理会社は、すぐに連絡が取れて対応が早い会社を選ぶようにしましょう。

不動産投資における重要指標にROIとCCRがあります。ROIは投資本全体に対して、CCRは投下自己資本に対して利益がどのくらい出ているかを表します。これらの指標を用いることで、不動産経営が安定しているか把握しやすくなるでしょう。

ここでは、ROIとCCRの意味や使い方、計算方法について解説します。

1.ROI（投資利益率）の持つ意味とは

ROIは、Return On Investmentの略で投資利益率を意味します。不動産投資における指標の1つで、投資した資本全額に対してどのくらい利益（年間キャッシュフロー）を得たかを表します。

ROIは、以下の計算式で算出可能です。

ROI＝年間キャッシュフロー ÷ （投下した自己資本＋他人資本（借入金額））×100

年間キャッシュフローは年間の家賃収入から費用（管理費や修繕費など）を差し引いた金額です。投下資本と借入金額は、物件購入時にかかる物件価格と諸費用になります。

たとえば、2,000万円の物件をローン1,500万円、頭金500万円で購入し、年間キャッシュフローが50万円の場合、ROIは「50万円÷（500万円＋1,500万円）×100＝2.5%」で、ROIは2.5%となり、投下資本に対する年間キャッシュフローは2.5%ということがわかります。

ROIが高いほど、利益率が高いことを表します。

2.CCRの持つ意味とは

不動産投資における指標にCCRもあります。CCRとは、Cash on Cash Returnの略で自己資本収益率のことです。投下した自己資本に対してどのくらい利益（年間キャッシュフロー）を得ているか表したものです。

CCRの計算式は、次のようになります。

CCR＝年間キャッシュフロー ÷ 投下した自己資本×100

ROIとの違いは、他人資本である借入金額を含めずに計算する点です。2,000万円の物件をローン1,500万円、頭金500万円で購入し、年間キャッシュフローが50万円の場合のCCRは「50万円÷500万円×100＝10%」で、CCRは10％となります。

3.ROI・CCRはどのように使えばよいか

前述のとおり、ROIは投下資本全額に対して、CCRは投下した自己資本に対してキャッシュフローをどれだけ得ているかを表す指標です。

ROIは、これまで投下した資本に対して、またはこれから投下する資本に対する利益率を知りたい時に使います。CCRは、これまで投下した自己資本に対する利益率を知りたい場合に用います。

まとめ

不動産投資の効率性を表すROIとCCRを用いることで、不動産経営が安定しているか把握しやすくなります。表面利回りや実質利回りなどの指標と合わせて、ROIやCCRも活用していきましょう。