2020年12月15日に施行された賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（賃貸住宅管理適正化法、通称サブリース新法）は、サブリースのトラブルから不動産オーナーを守るために「誇大広告を禁止」「不当な勧誘行為を禁止」「重要事項説明を義務付け」の3つの行為を規制しています。また、管理業者は国土交通省への業者登録が必要です。

ここでは、サブリースが抱える問題点やサブリース新法の規制内容について解説します。

1.サブリースとは

サブリースとは、サブリース業者がアパートやマンションなど賃貸住宅オーナーから一括借り上げを行い、入居者へ転貸する仕組みです。入居者はサブリース業者と契約を結び、業者に家賃を支払います。賃貸住宅オーナーは、入居者がいる・いないに関わらず、サブリース会社から一定の賃料収入（家賃の8〜9割程度）が保障されます。オーナーは、空室が発生しても賃料収入を受け取れるのがサブリースのメリットです。

2.サブリースの問題点

サブリースの問題点は、借地借家法によりオーナーよりサブリース業者の方が保護され、賃料収入減額など様々な要求を受けることです。また、サブリース業者の勧誘にも問題があります。

国交省が2019年12月に実施した「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査」によれば、過去にサブリース契約を解消したことがある家主の、解消理由は次のとおりです。

・事前に聞いていた説明と異なっていた：約52%
・意に沿わない修繕費用などの請求を受けたから：約34%
・サブリース業者が入居者を見つけることができない：約34%
・条件変更等を求められたから：約30%
・契約を打ち切られたから：約17%

「20年保障があると聞いていたが違った」など事前に聞いていた話と違うことや、業者から突然家賃減額の申し立てを受けたり契約解除されるなどしてトラブルになっているケースは多いです。また、契約前にサブリース業者や不動産会社から勧誘（営業）を受けたと答えているオーナーも半数以上います。

3.サブリース新法の内容

サブリース新法では、サブリース業者とサブリース契約を勧誘する者（建設会社など）を対象として、以下3つの行為を規制しています。

3-1.誇大広告を禁止
オーナーに誤認がないように、保証金は減額されるか、定期的な家賃の見直しがあるかなどの詳細を広告内に表記する必要があります。

3-2.不当な勧誘行為を禁止
故意に事実を告げない、事実と異なることを告げるなどしてサブリース業者が勧誘することを禁止しています。

3-3.重要事項説明を義務付け
サブリース契約、管理受託契約前の重要事項説明が義務付けられます。リスクをきちんと説明し、後でも確認できるように書面で行う必要があります。家賃や転貸条件などの事項に関して定めがある場合は書面等の交付と説明が必要です。

このような行為を規制することで、サブリースのトラブルから賃貸住宅オーナーを守ります。

まとめ

サブリース新法は、サブリースのトラブルからオーナーを守り、安心して利用できるようにするための法律です。サブリース業者やサブリース契約を勧誘する者に対して、誇大広告や不当な勧誘行為の禁止、重要事項説明を義務付けています。
サブリース新法によって、これまでよりもリスクを軽減し、サブリースを活用できるようになるでしょう。

不動産投資できちんと収益を上げていくためには、良い管理会社を知ることが重要です。
なぜならば不動産物件は、 自己管理をすることは時間の都合などで難しいため、専門の管理業者などに任せざるを得ないからです。
きちんと物件の管理を行って、入居者から評判の良い物件にしてくれる不動産管理会社を見つけることができれば、不動産投資における成功をグッと引き寄せることができます。
そこでここでは、不動産投資における良い管理会社の見極め方を3つお伝えします。

1.担当者が経験豊富で実績を築いている

良い会社には、良い担当者がいるのです。不動産管理を任せられる良い会社を探すことは、すなわち良い担当者を見つけることが重要なのです。
客付けのテクニックに優れている、物件管理をきちんと行なっている、トラブル対応の経験が豊富など、様々な不動産物件管理のノウハウを持つ担当者を見つけることができれば、その人に管理を依頼することで物件の状態を良い状態に保つことができるでしょう。
そのためには、まず色々な管理会社の担当者に話を聞き、経験豊富な人を見つけるのが良いと言えます。

2.管理手数料が相場と合わせて高すぎず、安すぎない

良い不動産管理会社を見極めるポイントとしては、管理手数料が相場と比して適当な価格であることが重要です。不動産管理物件の手数料の相場は、通常物件家賃の5%となっています。
まず管理手数料が非常に高い会社は、収益性を圧迫するので選ばない方が良いでしょう。適切な管理手数料で管理してくれる会社を探していくべきです。
また、安い会社ならばランニングコストを軽減できるので良いと考えかもしれません。
しかし、管理手数料が安い場合、結局は安かろう悪かろうということが多く、しっかりした管理を行ってくれない会社もあるのです。
不動産会社に支払う管理費の大半は人件費が占めます。
管理手数料が安い会社は人件費を削減していることが多く、そういった会社は管理担当者の数が少ないため、巡回してくれなかったり、連絡が遅いといったデメリットがあるのです。
物件の管理費に関しては、必要経費と割り切って適正な価格で管理してくれる不動産会社を探していきましょう。

3.工務店や工事の担当先を豊富に知っている

物件管理の中で起きやすいトラブルの一つに、物件の故障と修繕があります。キッチンの水漏れやトイレトラブル、エアコンの故障などを放置しておくとすぐに入居者のクレームと退去に繋がってしまいます。そのため、そんなトラブルには素早く対応しなければいけません。
そんな時に修繕を行ってくれる工事業者をたくさん知っているかどうかというのは、管理担当者の腕の見せ所になります。
数々の提携先がある不動産管理会社であれば、すぐに故障の修理先を手配してくれることでしょう。
トラブルが起こるとついつい安い修繕先を探してしまいがちですが、時は金なりという言葉もあります。安い場所を探すあまりに対応が遅れるのは、決して良い対応とはいえません。スピーディーな対応をすれば、入居者の印象を悪い状態から良い状態に転換してくれます。提携先が多く、トラブル対応力が高い不動産管理会社を選ぶようにしましょう。