収益物件を探していると、よく目にする指標「利回り」。この数値は、「物件に投資をする金額に対し、いくらの収益を得られるか」を示したものになります。もちろん、この利回りは投資判断をする上で重要な指標になるのですが、この数字を参考にするためには、いくつかおさえておかなければならないポイントがあります。ここでは、そのポイントについて解説します。

表面利回りとは
「表面利回り」は、常時満室であった場合にいくらの収益性がある物件なのかを示す指標となります。この指標を導き出す方法は、「収益物件から得られる年間収入」を「物件の購入価格」で割るというものになります。

年間収入÷物件価格×100

表面利回りのポイントは、「空室がある状態であっても満室として計算する」ということです。つまり、空室リスクや修理費用など、収益を左右する要素はまったく考慮しないので、理想の状態における利回ということになります。

実質利回りとは
表面利回りより実際に即して算出するのが「実質利回り」です。満室状態で得られる年間収入から、税金や必要な諸経費をひいたものを購入価格で割ります。

（年間収入－諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100

諸経費とは、固定資産税、管理費用、修繕費、火災や地震に備えるための保険料など、様々なものを指します。これらは不確定要素が多く正確な算出は難しいですが、こちらはしっかりと確認しておきたいところです。

実質利回りにおける諸経費とは
上記の補足として、「物件購入時の諸経費」としては、不動産取得税・登記印紙代・司法書士手数料・仲介手数料などが挙げられます。また、「維持にかかる諸経費」としては、固定資産税・都市計画税・共有部分の電気料・保守・修繕費・保証会社契約料・建物全体の火災保険料・税理士報酬なども含まれます。

不動産投資を成功させる利回りの考え方
上記の２種類でいうと、実質利回りは表面利回りよりは実質に近い数字が出るといっても、これもあくまで目安としてとらえるべきだと考えられます。これは、もちろん建物によって大きく維持費が異なってくるからです。なお、不動産投資においては実質利回りをメインとして資金回収や銀行融資のシュミレーシするのが一般的です。

空室率も加味して計算される銀行のシミュレーション
銀行のシミュレーションは、実質利回りに空室率も加味して計算されます。この銀行のやり方を参考にし、自分の資産として安定的な収益を上げるためには、実質利回りよりシビアに計算したほうが良いと考えられます。

収益性を測るモノサシとして利回りを良く理解し、実際の賃貸経営の参考にもできるようにするためには、やはりしっかりとした情報収集と事業の組み立てが必要になってくるのではないでしょうか。

不動産投資を始めようと決めたあなた。さて、次は一体どうしよう。初めての方は、もちろんその手順が分からないものでしょう。ここでは、不動産投資を始めるにあたっての流れを解説いたします。

不動産投資の目的を明確にする
不動産投資を始めるにあたり、最初に決めておきたいこと。それは、不動産投資の目的です。収入なのか、節税なのか、相続対策なのか…。これを明確にすることによって、アパート経営なのか、駐車場経営なのか等、投資の種類をイメージすることができるようになります。もちろん、初めての方はご自身の現在の状況（収入、資産、年齢、家族構成等）によってどのような内容が不動産投資の目的として適しているのか、判断をしかねるところもあるかと思います。その場合は、次に挙げる不動産会社に聞くのが良いでしょう。

不動産会社に相談をする
自分自身の状況把握し、不動産投資に対する大まかな希望をまとめることができたら、次は不動産投資を取り扱っている不動産会社に相談しましょう。状況や希望を説明すれば、プロの目線から様々な内容を提案してくれることでしょう。もちろん、初めての不動産投資は分からないことばかり。分からないことや不安についても、ここでしっかりとヒアリングしておきましょう。なお、不動産投資のパートナーとしての不動産会社の選び方いついては、このサイトの別コラムにおいて解説しておりますので、是非そちらもご参考になさってください。

不動産会社への相談と同時進行で情報収集を
世の中には、どのような投資不動産が市場に出ているのか。雑誌やインターネット等でリサーチしてみましょう。これをすることで、物件にかかる費用感をつかめると共に、エリアによっての利回りの傾向なども把握することができます。さらにここでは、先に出た「利回り」等、不動産投資に関する用語等も学んでおきましょう。

投資物件を選ぶ
不動産会社からの紹介や自分自身による情報収集によってよさそうな物件を見つけることができたら、現地まで物件を見に行きましょう。物件そのものはもちろん、周辺環境も確認することで、想定している運用ができるのかをイメージします。ここでは、同行してくれる不動産会社の担当者に分からないことや少しでも疑問や不安に思ったことを確認するようにします。

資金計画を立てる
購入する物件が決まったら、具体的な資金計画を立てます。物件選びの際に想定していた資金計画をさらに詳細にするのです。運用後にかかってくるメンテナンス費用や家賃の下落、空室リスクを念頭に現実的な計画を立てましょう。

購入申し込み・金融機関の審査
資金計画の次は購入の申し込みです。この段階で購入価格の交渉をしたり、契約の日時や引き渡し日の設定などをします。申し込みをしたら、住宅ローンの事前審査を受けます。

売買契約・引き渡し
住宅ローンの審査が通ったら、正式な売買契約を結ぶ流れになります。特に「重要事項説明書」における説明をよく理解し、契約を進めるようにしましょう。契約後は引き渡しです。ここでは、登記費用などの諸費用も必要になってきますので、必要な内容を事前に確認しておきましょう。最後に物件のカギを受け取り、引き渡し完了です。

いかがでしたでしょうか。不動産投資の流れが大まかに分かったのではないでしょうか。ここで紹介した各段階においては、パートナーとなる不動産会社からのアドバイスが不可欠。信頼できる不動産会社を探す、ということにも注力をしましょう。

物件選びから購入、入居者募集、物件管理など、不動産投資には多くの業務があります。その業務を実施するには、オーナーのパートナーとなる不動産会社の存在が欠かせません。では、オーナーはどのような不動産会社を選べば良いのでしょうか。ここでは、その会社選びのポイントをみていきます。

オーナー目線で物件選びを行ってくれる
オーナーの不動産投資の目的やその背景等をしっかりとヒアリングしてくれ、親身にその目的達成のために最適な物件を選んでくれる不動産会社を選びましょう。不動産会社として「早く売りたい物件」を紹介するのでは決してありません。オーナーが求めている物件を紹介してくれるのです。オーナーは自分自身の不動産投資の目的等を伝えながら、それを聞く姿勢等をチェックしておきましょう。

不動産投資のメリットばかりを強調しない
不動産投資には様々なメリットがありますが、こればかりを話し、オーナーを説得しようとする不動産会社は信頼できるとはいえません。なぜなら、実施に不動産投資に失敗をしている人が少なからず存在しているからです。信頼できる不動産会社は、不動産投資のリスクを明確にしてくれた上で、その事例を教訓として成功する道を提案してくれるものです。

最新の賃貸経営情報を知っている
オーナーはエリアの賃貸ニーズや入居者属性、また入居者に人気の最新の設備等、多種にわたる最新情報を知っておかなければなりません。賃貸経営を始める前は、特に多くの情報を集める必要がありますが、この情報源としてしっかりとした知識を保有している不動産会社を選びましょう。最新情報を知っているということは、プロとして日々情報収集を怠らずに実施しているということです。また、その知識をオーナーにしっかりとフィードバックしようとする姿勢からは、オーナーの不動産投資をサポートしようという意識がみえてきます。

入居者募集のノウハウを持っている
物件の選定や準備も大切ですが、入居者がいなくては、収益は発生しません。この入居者募集のサポートを行ってくれるのが不動産会社であり、彼らの持つノウハウが不動産投資の成功を左右します。物件広告の作り方から案内の方法、どこに物件広告を掲載するか等、オーナーは不動産会社を選ぶ際、しっかりとそのノウハウを彼らからヒアリングをするようにしましょう。

購入後もしっかりとフォローをしてくれる
不動産投資においては、入居状況に応じた家賃の見直しや老朽化した物件のメンテナンス、入居者から選ばれるためのトレンドを取り入れた室内リフォーム等を実施する必要があります。ただ日々、入居者募集と入居、退去の管理をするだけではいけません。信頼できる不動産会社は、物件の購入後もオーナーの賃貸経営状況を気にかけ、相談にのってくれます。オーナーは、物件購入後のアフターフォロー等も、是非不動産会社からヒアリングをするのが良いでしょう。

不動産会社選びのポイントを紹介してきましたが、この内容に共通しているものとしては、「オーナーのために」という視点です。この視点を持っているかどうかを探るには、とにかくヒアリングをすること。回答内容も含め、オーナーに対する接し方もここでは注意して確認するようにしましょう。