新型コロナウイルスの流行が、不動産投資に対しどのような影響を与えるのか気になっている方も多いのではないでしょうか。

一方、新型コロナウイルスの流行から約1年が経過し、その影響の範囲も徐々にわかってきました。

そこでここでは新型コロナウイルスの流行と、不動産投資の関係性をお伝えしていきます。

1.都心のオフィス賃料は下落傾向

新型コロナウイルスの流行により、人が集合するいわゆる密が避けられるようになるなど、人々の生活様式は変化しつつあります。

企業ではテレワークが普及している影響もあってか、東京都内などのオフィスビルの賃料は徐々に下落する傾向にあります。

都心に通勤して、皆で同じオフィスで勤務するという働き方から、状況に応じ必要な社員メだけが会社に行き、その他のメンバーはテレワークで自宅で集中して勤務するという働き方が今後は主流になっていくかもしれません。

オフィスの需要が徐々に減っていくことにより、都心のオフィス賃料が下落傾向にあるのです。

2.空室率もアップ傾向

もう一点都心のオフィスに関しては、空室率もアップ傾向にあります。空室率が上がればその空室を埋めるために、オフィスの賃料を下げざるを得ないというのは、必然の流れだと言えるでしょう。

新型コロナウイルスの流行後も働き方としては、テレワークが一般的になり、オフィス需要は今後減少していくかもしれません。オフィスを主な用途として運用していたビルの運営は転換を図られる可能性もあるでしょう。

3.居住用不動産の需要は手堅い

アパートやマンションなどの、居住用不動産の需要は、まだまだ手堅いものがあります。

2020年の東京都はずっと続いていた転入超過から転出超過に転じましたが、その数字も1万人程度とほんのわずかなものです。

また東京都から人口が流出した主な理由は、日本で働いていた外国人が帰国したということが大きな要因として挙げられています。多くの日本人は、まだまだ東京付近に住んでその生活の利便性を享受したい考えているようです。

賃料相場を見ても目立った下落などはなく、マンション投資やアパート投資は今後も不動産投資の中心の携帯で有り続けるでしょう。

アパートやマンション物件の運用においては、東京都を中心とした一都三県はまだまだ手堅いものがあるでしょう。

一方、テレワークが普及し、東京中心部だけではなく郊外で大きな家を購入したり、借りて住みたい、また自宅にテレワーク用のスペースが必要だという人も増えていくでしょう。

今後は東京都心だけではなく、神奈川や埼玉、千葉また場合によっては静岡などの郊外物件にも注目してみると良いかもしれません。

新幹線でいざというときにはすぐに東京に行ける場所の需要も上がっていきそうです。

埼玉県川口市には、休日を過ごせる場所がいくつも存在します。ただ、1人でゆっくりと過ごしたい時には、落ち着いた雰囲気のある場所を利用するといいでしょう。ここでは、埼玉県川口市に存在する図書館や博物館から、休日でも過ごしやすい場所を紹介します。

川口市立中央図書館

川口市にある図書館でも、規模の広い場所です。広い敷地に作られている図書館は2階建てとなっており、フロアによって利用できるサービスが変わります。希望しているサービスを確認し、どの階層で利用するか事前に確認しておくといいでしょう。

ここでは最新のシステムが導入されており、自動貸出機が用意されています。自動的に本の貸し出しサービスが利用できるため、他の図書館に比べると楽に借りられるでしょう。また、自動機械書庫によって、本の管理体制を強化しています。

利用する人の都合に合わせ、安心して図書館を利用できる環境も整えられています。バリアフリー化が進められており、身体の都合が悪い人も安心して利用できます。さらに、点字ブロックも取り付けられており、目の不自由な人も図書館を使いやすくなっています。

座る場所は480席とかなり多くなっているため、席が空いていないという問題も起こりづらくなっています。さらに、持ち込みでパソコンを利用して作業ができるなど、仕事でも利用しやすい場所となっています。開館時間も10時から21時と、比較的遅くまで利用できる傾向にあります。

川口市立科学館

科学を学びたい方におすすめの博物館です。利用できるサービスが複数存在し、1度の来館で色々な体験ができます。特に天文台を利用して、空を眺められるサービスはとても貴重な体験となるでしょう。

内部ですが、科学体験のできる科学展示室が主体となります。実際に体験してもらい、科学というものが何か理解できる場所です。体験できる項目は様々で、これまで知らなかった体験が楽しめる場所となります。

また、プラネタリウムが用意されています。プラネタリウムによって、星座の知識を得られるほか、幻想的な雰囲気でゆっくりと過ごせます。プラネタリウムのサイズも大きいため、小さい場所に比べるとば迫力を感じられるでしょう。

子供から大人まで楽しめるスポットとして、多くの方に利用されています。開館している時間は9時半から17時までで、利用する場合は16時半までに入場券を購入しなければなりません。なお、月曜日や年末年始は休館日となっています。

不動産業界では、様々な資格が必要とされており、その資格が多ければ多いほど管理できる物件は増えていきます。ただ、認定資格の中にはランクが存在し、低ランクの資格を持っているだけでは不動産の管理が難しいケースもあります。そんな中、不動産業界の最高峰とされ、あらゆる物件で効果をもたらす強い認定資格が存在します。それが前回のコラムでもお話ししたCPM®と呼ばれるものです。日本では米国不動産経営管理士と呼ばれるこの資格ですが、取得までには相当な時間が必要ですぐに得られるものではないのは周知のとおりです。

CPM®はアメリカで最も優良な資格と称されるもの

CPM®は、アメリカで登場した認定資格の1つとなります。この資格ですが、不動産を中心とした資産管理ができるもので、資産管理に関しては最高クラスと称されます。この資格を持っている人は、非常に少なく、世界中で取得している人は1万人にも満たない状況が続いています。

この資格を取得する条件は極めて厳しく、まず不動産関連での実務経験が必要です。全く不動産にかかわっていない人は、試験を受ける資格もありません。また、半年程度の教育課程を通過しなければ、試験を受けられないルールが用意されています。この教育課程が非常に厳しく、なかなか続けられないとの評判もあります。こうした状況から、CPM®を取得するのはかなり難しい状況であり、これからも資格を保有する人は少ない状況が続くかもしれません。なお、日本では600人ほどがCPM®を取得しています。

CPM®を取得するには教育課程が修了してから試験を受ける必要あり

CPM®は、教育課程が修了して終わりというわけではありません。その後で試験を受ける必要があります。試験を受けた結果、一定の点数を超えていなかった場合、CPM®は得られません。

試験は論文を提出するように求められます。この論文を点数化して、最終的に合格しているか判断します。試験日程は2日間用意され、途中で厳しいと判断された人は不合格通知をくだされる場合もあります。最後までやり抜くのは相当難しい試験となります。

CPM®を保有すれば資産管理などの安心感が強まる

CPM®は、資産管理での最高峰であり、資格としても相当な価値を持っています。日本でも資格を保有している人は貴重とされており、不動産関連でも長く活躍できます。多くの人が挑戦し、涙をのんでいる資格でもありますが、それだけ難しい壁を超えた先には多くの信頼が待っています。
現在では日本でも教育課程を受けられるため、試験を受けるまでの敷居は低くなりました。ただ、資格を取得する難易度は今でも変わっておりません。

米国不動産経営管理士は、アメリカで最も重要な資格として認められています。アメリカでは、多くの不動産に関連する資格よりも、CPM®が最も重要なものと判断されています。そのため、アメリカ国内では、不動産よりもCPM®を保有している人材を探したほうがいいと言われるほど、重要な資格とされています。
このCPM®資格保有者ですが、2019年11月現在、弊社アドバンスホームに2名在籍しております。

日本では知名度があまり高くないため、不動産に関連している事業者でなければ用語すら耳にしないかもしれません。しかし、不動産事業者にとって、CPM®というのは非常に優れた資格であり、保有している人の信頼性はとても高いのです。

CPM®が好かれる理由は資産管理の面で優位に立てることもひとつの要因である

アメリカでCPM®が好かれる理由としては、資産管理でサポートを受けられる点です。CPM®を取得している人は、基本的に資産管理についての知識を豊富に持っています。また、あらゆる不動産が対象となるため、他の資格よりも幅広くサポートを受けられる点でも優れているのです。つまり、CPM®を保有している人は、他の資格者よりも幅広い視点で支えてくれる可能性があります。

更に、CPM®はあらゆる経験や学歴、そして多くの人が得られないような知識を持っていると証明できる資格です。アメリカでは、CPM®を持つために様々な経験が必要となり、更には専門の学習によって知識を身に着けています。資格を取得するまでに多くの経験をしているという側面からも、他の資格よりも信頼性が高く、相談しやすいというメリットを持っているのです。

一方で、日本ではCPM®の知名度が不足しており、保有している人もアメリカより圧倒的に少ない現状があります。しかし、不動産事業者の中でも、CPM®を保有している人は信頼されています。特に不動産投資という観点では、CPM®を保有している人に相談したほうが安心できます。

さて、このCPM®ですが日本でもアメリカと同じようにCPMの学習や試験を受けられます。しかし、「不動産業界最高峰の認定資格」といわれることもありその難易度が高さはいうまでもありません。学習を進める上で要所要所でテストが用意されており、このテストでいい点数を取らないと次に進めないという厳しい要素もあります。
さらには、資格を取得する人があまり多くないのは予算という部分も影響しています。CPM®の資格を取得するには最低でも80万円ほどが必要であり、誰でも気軽に挑戦できる資格ではありません。しかし、CPM®を持つことにより、更に仕事の幅を広げられる他、信用できる資格として多くの方に正しいアドバイスを与えられるのです。

不動産オーナーを悩ませる空室リスク。安定的な収益を得るには、いかに空室対策を実行できるかが重要なポイントです。
ここでは、子育て世代向けの設備の導入などによる空室対策について紹介しています。

少しでも多くの空室対策を把握しておき、物件やエリア状況に最も適したものを実施できるようにしましょう。

1.子育て世代に需要のある設備を導入する
マンション・アパートなどの空室対策の1つが、子育て世代に需要のある設備を導入することです。以下は、一般的にファミリー向け物件で必要とされることが多い設備です。
子育て世代だからといって特別な設備はありませんが、これらの設備がないと不便さを感じ、物件に魅力を感じない可能性があります。

・追い焚き機能
・オートロック
・ガスコンロ
・インターネット無料
・ウォークインクローゼット
・床暖房
・システムキッチン
・浴室換気乾燥機　など
特に追い焚き機能は単身者向けでは不要と言われがちながら、ファミリー向け物件では需要の高い設備です。
家族が複数人いると入浴のタイミングが異なるので、確認がいつも温かいお風呂に入ることができる追い焚き機能は必須ともいえます。
お風呂の設備にはよく注意しましょう。

2.入居者の条件を緩和する
空室対策として、入居者の条件を緩和するのも1つです。たとえば、入居審査が厳しいとされる高齢者や外国人の条件を緩和するなどです。
高齢者や外国人は家賃の滞納や孤独死のリスク、そもそも信用度を計りづらいこともあって、入居を敬遠する物件も少なくありません。高齢者や外国人の入居条件を緩和すれば、入居率がアップする可能性があります。

3.敷金・礼金などを減額する
物件を探す際に、敷金や礼金などの初期費用で条件検索をかける人は少なくありません。いくら魅力的な物件であっても、初期費用が条件に合わないと選択肢には入りづらいものです。
富裕層をターゲットとしている物件であれば初期費用が高くても問題ありませんが、そうでない場合は、初期費用を減額することで空室対策になる可能性があります。
敷金や礼金などの初期費用を減らすことで、引っ越しのハードルを下げることができます。また、初期費用だけでなく、更新料を減額するのも空室対策として効果が期待できます。
減額することで一時的に入ってくる収益は少なくなりますが、空室リスクを解消できれば結果として安定的な賃料収入を得られるようになります。

いざ不動産物件を探す時には、どういった点に注意しながらチェックすれば良いでしょうか。
弊社サイト内での物件探しに限らずにアドバイスいたします。

1.中古住宅サイトは戸建て投資物件を探すのに最適
中古物件を中心とした住宅情報サイトは、一般的なアパートやマンション物件はそれほど掲載されていません。またファミリー向け物件中心であり、単身者向け物件の掲載物件数も少ないです。
そういったサイトの特性は、逆に考えればつまりファミリー向け物件の中古投資用物件の情報が非常に多く掲載されていると言えます。
中古物件を購入しても別に自分で住む必要はありません。購入した不動産を他人に貸し出すのか否かは購入者の自由です。中古住宅情報サイトには、ファミリーを対照にした投資に使える戸建物件やマンションが、覆う掲載されているのです。
特に利回りなどを意識せず、とにかく早く売りたいという格安物件が掲載されていることもあります。また、再建築不可物件など、投資用の向いている物件を探すのにも向いています。

2.土地として売りに出ている物件にも注目
またもう一軒チェックしたいポイントが土地として売られている物件です。土地として売りに出ている物件の中には、所有者が中古戸建を壊すのが面倒で“古家あり”という注釈付きで売りに出てる物件があります。
そういった物件は建物の取り壊し費用がかかることを前提に売り出されているので、通常の相場よりも安い価格になっています。
また古い家といっても状態は千差万別であり、その中にはまだまだリフォームやリノベーションをすれば、居住用として使えるものがあります。そのため格安で土地を手に入れた上に、戸建ても手に入れられるので、リノベーション戸建てを運営したいという人には、土地物件が注目する対象なのです。

3.賃貸併用住宅が見つかることも
また戸建住宅情報の中には、賃貸併用住宅が掲載されていることもあります。150平方メートル以上など面積が広めの戸建ての条件で検索すれば、その中に実は賃貸用の部屋が含まれていたというケースもあるのです。
投資用物件のサイトと比べると不動産物件を探している人が見ている確率は低くなりますから、実は競合する人間が少ないというメリットもあります。
他の人にはわからないお宝物件が眠っている可能性が、中古情報サイトにはあるのです。

投資用物件の安定した運営を狙うためには、その物件の立地に合わせた対策を考えなくてはいけません。新築でも比較的購入しやすい一統アパートの入居対策を行うためには、特に駐車場対策が重要になってきます。なぜ駐車場が必要なのか、そして駐車場対策を行うためにはどうすればいいかをここではお伝えしていきます。

1.郊外物件は車の需要が高い
一棟アパートは価格が安く、収益性が高いため不動産投資の初心者が購入するケースが目立ちます。しかし立地などの状況を見て購入しないと、客付けしにくく収益性が安定しない物件になってしまいます。
価格の安いアパートを購入する場合、どうしても立地は都心ではなく郊外になってきます。郊外では電車よりも車を使った移動が一般的です。都心では駐車場は必須ではありませんが、郊外にアパートを購入する場合、車移動の需要が高いので、可能な限り駐車スペース付きのアパートを購入したいものです。

2.必ずしもすべてのアパートに駐車スペースがついているとは限らない
一棟アパートを郊外で購入しても、必ず駐車スペースが付いているわけではありません。駐車スペースを捻出できない場合、建ぺい率ギリギリで建てられたアパートもあるでしょう。
また特に駐車場の重要性を考えずに、投資家が物件を購入してしまうこともあります。購入した後に入居希望者から「駐車場があれば借りたい」言われて、初めて駐車場の重要性に気がつく人もいます。

3.駐車場と提携を行うことで、初期費用などのサービスを行う
もし駐車場のないアパートを購入してしまった場合、どのように駐車場対策を行えばよいでしょうか。それは付近で駐車場を運営しているオーナーとの提携を行うことです。
駐車場オーナーと連絡の取り方がわからない場合、駐車場には管理会社の看板がほぼ設置されているので、管理会社に電話してオーナーを紹介してもらいましょう。オーナー側からしても、自分で駐車場の借主を探すことがなく、駐車場の集客を行うことができるので、手間が省けます。願ってもいない話でしょう。提携を申し込み借主を斡旋する代わりに、初期費用を安くしてくれないかという提案をしてみましょう。

駐車場を借りる際にも初期費用として、仲介手数料、保証料を預けることが一般的です。駐車場代として3ヶ月分の駐車場代が必要になるので、初期費用がさらに高くなってしまうのです。
そこで初期費用サービスをつけてあげれば、入居者が決まりやすくなるでしょう。

郊外でアパート物件を運営する時に、駐車場対策は必須になってきます。駐車場がない物件を購入してしまった場合は、すぐにでも付近の駐車場のオーナーと連絡を取って提携を行いましょう。

今回のコラムは、不動産投資とは少し趣向を変えて、アドバンスホームがある「川口駅」でおいしいランチが食べられるお店をご紹介いたします。

メレンゲ

ハワイアンパンケーキ専門店のメレンゲ。
ハワイをモチーフとしたリゾート感のあふれる店内はゆっくりとランチをするのにピッタリです。
パンケーキやワッフルなどのスイーツ系からお食事まで楽しむ事が出来ます。
メレンゲをたっぷりと使ったふわふわのパンケーキが自慢。
一口食べたらしっとりふわふわプルプルのパンケーキに思わず笑顔があふれます。
スイーツ系からお食事系まで種類豊富にパンケーキが取り揃えてあります。
パンケーキ以外にもたくさんのロコ・フードがあるので軽食以外でもおススメです。

店舗情報

住所：埼玉県川口市並木元町1-79　アリオ川口　3Ｆ
営業時間：
10:00～22:00 (L.O.21:00)

らーめん　かねかつ

カウンター席5席のみの小さなラーメン屋さん。
こちらではオーダーが入ってから一つ一つ丁寧に作っているので、多少時間がかかりますが
手揉みでしあげられた中太縮れ麺はもちもちとしていて鶏の出汁のきいた醤油スープがよく絡みます。
月曜限定ですがつけ麺もあります
口コミでも人気があり評価も高いのでラーメン好きは是非一度行ってみてください。
駅から少し遠いですが、足を運んでいく価値があるラーメン屋さんとなっています。

店舗情報

住所：埼玉県川口市飯塚2-14-23
営業時間：
11:00～14:30（L.O.）
18:00～21:00（L.O.）

スタルカ

予約必須の人気№1のロシア料理が楽しめるお店。
ランチは三種類から選ぶことができ中でもおすすめはキャベツロールのあるＡコース。
じっくりと煮込まれた、とろけるようなキャベツがジューシーで味わい深いソースに包まれています
一度味わったらやみつきになること間違いないでしょう。
隠家のようなオシャレなレストランでデートやお祝い事にピッタリです。

店舗情報

住所：埼玉県川口市幸町2-1-11
営業時間：
[火～木　土日]ランチ
11:30～14:30(L.O.13:00)
[火～日]ディナー
17:30～22:00(L.O.20:00)

一口に資産運用と言っても色々な手段があります。株やFXなどで一攫千金を狙う人もいれば、手堅い手段で収入を増やしたいという人もいるでしょう。そこで資産運用において不動産投資を選択するメリットをここではお伝えします。

1.換金性と安定性が高い
不動産投資のメリットはその安定性と換金性の高さです。不動産は物品などの動産と違って、経年により価値そのものは下がりません。価格は需要と供給の関係によって変化をしていきますが、減価償却もなく価値は保たれているのです。そのため不動産を持っていても換金できなくなる可能性は非常に小さく、少なくとも東京や神奈川、埼玉などに土地を所有していれば何十年何百年とその価値が損なわれることがないのです。
株は購入しても価格のボラティリティが激しいですし、相場の変動により1日で2割3割と価値が変わります。
しかし、不動産はそのような急激な相場の変動はありません。価値が比較的安定しておりまた物価の上昇とともに地価も上昇するので、インフレにも強いというメリットがあります。

2.不労所得に近い収入を得られる
不動産投資のもうひとつ大きなメリットは、不労所得に近い状態も収入が得られる点です。住宅やビルを個人又は事業所に貸し出すだけで、定期的に賃料収入が得られます。
もちろん物件を購入して貸し出せる状態にするまでは自分で作業が必要ですが、一度貸し出してしまえば、その後賃料収入となり、作業を伴わない収入を増やせます。
不労所得を多くして悠々自適な生活を送りたいという人に特に向いていますし、サラリーマン投資家として多忙な本業の副業として所得を増やしたいという人にも向いています。

3.埼玉県南部は今不動産投資の対象として熱いエリアである
最初にお伝えしましたが、不動産投資は需要と供給の関係で価格が変わってきます。つまり不変の価値がある資産を得るには、しっかりと10年後20年後と需要のあるエリアを見抜いて不動産投資をしなければいけません。
そして今不動産投資の対象として非常に多くの人から注目を浴びているのが埼玉県の南部、特に東京寄りのエリアです。川口市などは東京への交通の便もよく東京に通勤する人や大宮方面に通勤する人のベッドタウンとして、現在人口が増加しています。
不動産投資では勝ち組と負け組のエリアははっきりと分かれてきていますが、埼玉県南部や東京北部エリアは現在限りなく勝ち組と言える状態です。
それだけに埼玉県南部に住んでいる方、またそのエリアに土地勘があって詳しい方は、是非とも投資の中でも、不動産投資を検討していくと良いでしょう。

不動産投資というと、リターンもあるがリスクも大きな投資手法である。そのため一般的なサラリーマンにはあまり縁がないと思っている方もいるかもしれません。
しかし実は不動産投資は大変手堅い投資手法の一つであり、時には生命保険の代わりにもなるのです。そこで不動産投資の持つ意外な役割を見ていきましょう。

1.投資用ローンには団体生命信用保険が付く
不動産投資を行う時には、基本的には金融機関からアパートローンやマンションローンなどの投資用ローンの融資を受けます。 住宅ローンの融資を受けたことがある人ならばご存知でしょうが、このような多額のローンには債務者が亡くなった時に返済を免除する、「団体信用生命保険」がセットになっていることが殆どです。この保険に入っておくことで一家の大黒柱が亡くなり、遺族に返済能力がなくなっても、遺族は家を失わずに済むのです。
そしてアパートローンなどの融資にもこの団体信用生命保険はセットになっています。つまりご主人が亡くなったり、働けなくなったりしても投資用ローンの返済の義務がなくなるので、資産を失う心配はないどころか投資用物件が手に入るのです。

2.働けなくなっても不動産が副収入源になる
最近は働けなくなったときのための収入を支える保険があります。しかしそういった保険などは意外と保険金を受け取るための条件が厳しく、思っていた時に受け取れないという人もいます。
しかし不動産投資用物件ならば、働けなくなった時にもアパートやマンションといった不動産が自分たちの手元に残ります。 投資用物件を運営して家賃収入を得られれば、一家の収入源が無くなった時でも、その減少をカバーしてくれるのです。生命保険は亡くなった際にお金がおりますが、その後の収入は保証してくれません。しかし不動産投資であれば借金がなくなる上に資産を得る手段は残されるという、二重の意味でのリスクカバーにつながるのです。

3.貯蓄型の生命保険よりも利回りが良い
また生命保険と比較をする時に気になるのは、保険金額ではなく。満期になった時の返戻金という人もいます。
一般的な生命保険は満期の返戻率は120%から130%と言われています。仮にこれが満期15年だったとすると、一年あたりの利回りは1%～2%です。
しかし不動産投資であれば、新築物件でも収益性を表す利回りの数字は一年間で購入価格の4～5％。中古物件ならば7～8％を得るのも難しくありません。
もちろんそれだけ手間やリスクも存在しますが、投資対象、そして保証という意味を考えると、生命保険よりも不動産投資の方が優れているとも考えられそうです。
特に今需要のある埼玉県南部、川口市や戸田市などに不動産を購入すれば、副収入、保険、将来の備えといろいろな面で生活を保証してくれるでしょう。