埼玉県川口市、さいたま市、蕨市、戸田市の不動産投資・収益物件はアドバンスホームにお任せください。

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・投資物件(収益・事業用物件)の売却するときの一般的な手順をご説明します。
・売却依頼に関する媒介契約の内容もご参照ください。
・不動産売却の際にかかる税金と諸費用もご参照ください。

 

Step.1◆売却の相談◆

投資物件(収益・事業用物件)は、一般物件(居住用)との売却とは違い、投資の専門知識が要求されます。更に法律、税金(譲渡所得税他)、金融、経費(測量・建物解体・抵当権他)など専門的な知識が多く必要になります。『何故売却するのか』などについて、『売却の目的』をなるべく明確にしておきましょう。売却の目的によっては、少しでも有利な売り方になる事もありますので、まずは信頼と実績のある不動産会社に相談しましょう。その際にお客様から知り得た情報は秘密厳守します。
売却の際の注意点として権利関係の確認・敷地の境界の確認・ローンの借入のある場合は残金の確認・購入当時の売買契約書、権利証、図面などの確認もしておくことが大切です。

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Step.2◆物件調査・価格査定◆

まずは売却物件の適切な価格はどの位なのかを正確に把握することが大切です。
売却物件の建築年数や周辺の類似物件の最近の売買事例、路線価、公示価格、管理状況、入居者との賃貸契約の状況、希少性などあらゆる観点から総合的にチェックをした上で査定価格を決めます。
具体的な査定方法としては原価法、取引事例比較法、収益還元法の三つがあります。投資物件(収益・事業用物件)の購入者は収益還元法を重視される方が多く思われます。その後、お客様に価格査定書を提出して、打合せをして売出し価格を決めます。弊社は無料査定サービスを行っておりますので、気軽に問い合わせして下さい。
売却に関するご相談はアドバンスホームへ

ご相談、お問い合わせの際は、下記必要事項を入力の上、送信してください。

①物件種別
②物件所在地
③連絡方法(匿名でも可)
④その他の要望事項

売却無料査定

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Step.3◆媒介契約の締結◆

売出し価格が決まり、売却を決断されたら不動産会社との間で『媒介契約』を結びます。媒介契約によって正式に売却の依頼をしたことになります。この媒介契約には3種類あり、それぞれの特徴をご理解いただいた上で、お客様にお選びいただきます。

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Step.4◆売却活動と現状報告◆

買主様を見つけるためにさまざまな売却活動を行います。不動産流通機構レインズへの登録や、弊社ホームページ・不動産投資物件ポータルサイト(健美家・楽待・SBI)に公開、弊社会員様にDM・メールでの通知や地元新聞折り込チラシによる広告など多岐に渡ります。こうした売却活動の経過を媒介契約形態に基づいて依頼主様にご報告します。そして購入希望者が現れたら現地を案内し見学してもらうことになります。その際売却物件を効果的に見せるため、事前に清掃や出来る限りのメンテナンスを心がけておきましょう。

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Step.5◆購入希望者との交渉◆

購入希望者のほとんどが購入条件を提示してきます。もちろん価格の条件は最も重要ですが、その他の条件についても、譲れる点と譲れない点を明確にして、交渉を進めましょう。

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Step.6◆売買契約◆

買主様との契約条件についての合意に達した時点で、売買契約の手続きを進めます。買主様へ重要事項説明書を説明し売買契約書を交わし、手付金を受領し、契約を締結します。契約が締結された時点で、取引内容や権利、義務などが確定し、以降その権利、義務を遂行する準備に移ります。

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Step.7◆残代金の授受・物件引渡し◆

引渡し日までに、抵当権の抹消手続きや各種書類(固定資産税納付書・権利証・印鑑証明書など)の準備をし、引渡しの手続きをします。主な手続きとしては残代金の受取り、固定資産税の清算、登記の申請、鍵の引渡し、賃貸契約の引継ぎなどがあります。これらが無事に完了すると引渡しとなります。

 

■□■□売却にかかる税金と諸費用□■□■
不動産譲渡所得税 不動産を売却した場合、譲渡所得に対する所得税及び住民税がかかります。この税金は、売却利益がある場合のみ課税されます。また譲渡税は所有期間により税率が異なります。
① 短期譲渡税(所有期間5年以下)売却利益の39.63%
② 長期譲渡税(所有期間5年超) 売却利益の20.315%
印紙税 売買契約書に貼付する印紙代ですが、売買価格により変動します。
抵当権抹消費用 物件を担保に金融機関から融資を受けている場合(ローンを含む)に、抵当権などの権利が設定されていることがあります。この場合、融資金を完済し残債が残っていなくとも、その権利の抹消手続きをしていなければ物件に設定されたままになっていますのでその権利の抹消の登記を行います。この費用は権利の種類や数によって異なります。
仲介手数料 不動産業者との仲介として売買契約をする物件では一般的に仲介手数料がかかります。金額は物件価格により変動しますが、最高でも『売買価格の3%+6万円+消費税』までと決まっております。
修理修繕費用 修理や修繕をして引渡しをする場合に必要です。
建物解体費用・
建物滅失登記費用
更地での売買をする際に、解体すべき建物が残存する場合に必要です。また建物の滅失登記が必要になります。
測量・分筆登記費用 売却物件の土地境界の確定や、土地を分筆(区割)して売る場合には必要です。
媒介契約とは?
売却を決断されたら不動産会社との間に『媒介契約』を結びます。媒介契約によって正式に売却の依頼をしたことになります。この媒介契約には3種類あり、それぞれの特徴をご理解いただいた上で、お客様にお選びいただきます。
媒介契約の種類

専属専任媒介契約

特定の不動産業者に仲介を依頼し、他の不動産業者に重ねて依頼することができない契約です。依頼を受けた不動産業者は、依頼主に対して、1週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があり、目的物件を国土交通大臣の指定する流通機構に登録しなければなりません。
依頼主は、自分で購入希望者を見つけることはできません。

専任媒介契約

「専属専任媒介契約」と同じく特定の不動産業者のみに仲介を依頼する契約です。不動産業者は、依頼主に2週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があり、目的物件を国土交通大臣の指定する流通機構に登録しなければなりません。
依頼主は、自分で購入希望者を見つけることができます。

一般媒介契約

複数の不動産業者に重ねて仲介を依頼することができる契約です。不動産業者に報告義務はなく、依頼主も自分で購入希望者を見つけることができます。
媒介契約一覧表
専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
他業者への依頼 × ×
自己発見取引 ×
契約有効期間 3ヶ月以内 3ヶ月以内 無制限
依頼主への報告義務 1週間に1回以上 2週間に1回以上 なし
指定流通機構
への登録義務
あり あり なし

一般媒介契約は、指定流通機構への登録義務はありませんが、任意で登録することができます。

指定流通機構とは?
専属専任媒介契約や専任媒介契約を締結した場合、他の不動産業者に重ねて依頼することは出来ないので依頼者としては依頼した業者が相手を探し出してくれないことにはどうしようもありません。しかし、一人の業者の能力には限界があります。そこで業者には、コンピューターを使った情報ネットワークを利用して広く相手方を検索することを義務付けています。この情報ネットワークを『指定流通機構』といい、埼玉県は東日本不動産流通機構(東日本レインズ)の所属となります。


投資物件(収益・事業物件)の購入の流れは、一般物件(居住用)とは違いますし、事業者としての購入になりますので、自己責任が問われます。 不動産投資の魅力を十分に活かし失敗のない様、事前に購入までの流れをつかんで、事業者として安全な取引を目指して下さい。

Step.1◆目的を決める◆

何のために不動産投資をするのかを考えましょう。 収入を増やしたいのか、将来の資産として考えるのか、または、税金対策、相続対策なのか自分が購入する目的を明確にすることが大切です。その目的によって投資すべき物件の買い方や所有方法が大きく変わってきます。

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Step.2◆購入希望物件の資金計画・資金の確定◆

投資目的が決まり次に重要なことは、しっかりとした資金計画が必要です。 ご自身の資金計画がしっかりしていないと、いくら情報収集をして苦労して希望の物件を探しても、現金で購入する以外は、資金調達(金融機関の融資)が出来なければ意味がありません。また、希望物件の買付申込をしても申込先の不動産会社の方で資金調達が確定していないと、申込みを受け付ない事が多いのです。 まずは、ご自身の自己資金と資金調達がいくらまで可能かを知る事が重要です。 そして、どういう条件(融資期間、金利、購入不動産の融資比率)で借りる事が出来るかを元に、最適な物件を決めていきます。

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Step.3◆情報を集める◆

資金計画が明確になれば次は投資物件の情報収集です。連日、多くの物件が売りに出されています。一棟アパート・一棟マンションだけを見ても埼玉県南部だけで常時300物件前後が売りに出ています。その中で、自分の投資目的に最適な物件を探していきます。『投資用物件検索』

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Step.4◆問い合わせ◆

インターネットや広告などで気になる物件があればすぐに不動産会社に問い合わせをしてください。不動産は同じものがありません。誰かが買ってしまえばもう買えないのです。 また、弊社ではインターネットや広告などに出ていない裏物件情報も数多くあります。裏物件とは、売主様の希望や諸事情でインターネットや広告での販売活動が出来ない物件で、決して危険な物件ではありませんので安心してください。 弊社では希望条件を頂ければ、希望に近い情報や表に出回っていない情報が定期的に入手で出来、希望に近い物件を購入出来るチャンスが広がると思います。 しつこい営業はしませんので、安心してどんどんお問い合わせください。

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Step.5◆投資検討します◆

物件情報を収集しまたら投資対象として適切か否かを十分に検討します。 資金調達が必要な場合は、検討物件がご自身の資金計画や金融機関の融資条件が合うかを検討しましょう。

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Step.6◆物件を見に行く◆

物件は必ず見に行く事が基本です。 画像で見るのと現地で実物を見るのとでは、全く違います。またGoogleストリートビューである程度の雰囲気は分かりますが、建物の管理状態や入居者、近隣の状況までは分かりませんので現地で確認して下さい。相場より安い高利回りの物件は、物件そのものに何らかの問題がある事を心して下さい。 また、大事なことは早急に物件を見に行く事です。不動産会社の担当者とアポイントを取っているうちに、他で売れてしまうというのも不動産の世界では良くある話です。ご自身が良いと思う物件は他の人も良いと思うはずです。情報は他の人にも発信されているのです。 建物の内覧や詳細については買付の条件にいれ、交渉が決まってから確認するのが良いと思います。

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Step.7◆買付申込みを入れる◆

現地を見て良いと思ったら、すぐに買付申込みを不動産会社に出してください。 買付申込み「順位優先」と言う不動産会社や売主様もいますので、一番手になるよう素早く購入意思を示し、口頭ではなく書類(FAX等で素早く)で出すのが良いです。 「資金調達が確定していなければ買付は受け取りません」と言う不動産会社や売主様もいますので、一番手で買付を入れても資金が確定していない場合は、せっかく一番手として買付を入れても、順位が保全されず資金が確定している人に一番手としての交渉権が得られます。 また、買付価格をいくらにするかは非常に難しく、売主様希望より安過ぎると、相手にされませんし、高ければ収支が合いません。不動産会社ともよく相談しながら、いくらで出すのかを決めていきましょう。

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Step.8◆資金確定をする◆

買付を出しても安心出来ません。買付の順位が早くても他の買主様が先に資金確定をすると、購入条件が同じなら資金確定の早い買主様と契約することが多いのです。中には自分が2番手だと判ると、価格を上げて自分を優先するように交渉する事も多いのです。そういう事を避けるためにStep.2で資金調達の確定をさせておき早めに契約をする必要があります。また、収益物件のような事業用不動産の契約は一般住宅と違い、ローン特約(希望のローン金額が組めない場合は契約を白紙解約できる特約)の条件が付けられない事が多いので、買付を出したら1分1秒でも早く金融機関を周り資金確定の内定を取るようにしてください。

【一般的な金融機関の審査時に必要な物】

源泉徴収票コピー 3期分 勤務先より受領済みのもの
確定申告書コピー 3期分 確定申告を行っている場合のみ
資産・負債・家族構成や 経歴などの自己申告書 審査に通った場合、自己申告書の裏付け確認が金融機関より求められます。 (例)・所有不動産の固定資産税の納付書 ・必要に応じて所有不動産の謄本 ・有価証券の保有明細書 ・他に借入がある場合はその返済表
購入物件の資料 不動産会社が準備してくれます。

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Step.9◆重要事項説明、売買契約◆

契約条件がまとまり、資金確定すれば重要事項説明、売買契約へと進みます。 所要時間としましては1.5~2時間くらいです。 最初に重要事項説明が行われます。購入物件に関する事項を説明することです。 不動産の専門用語多いため分からない事は、遠慮せずその場で質問をするようにしてください。重要事項説明書に記載されていれば買主様はそれを理解して購入したと判断されるのでしっかり内容理解しましょう。特に収益物件のような事業用不動産は、消費者ではなく事業者として契約することになりますので、消費者契約法は適用されません。また、収益物件の場合は賃貸契約書や入居者の確認(滞納状況、保証人・保証会社、入居者の火災保険、敷金等)その他引継ぎ事項等が無いか不動産会社の担当者に確認することが大事です。 重要事項説明書に記名・捺印すれば、次は売買契約です。これも内容をきちんと確認して分からない事は、遠慮せずその場で質問をするようにして不明な点が無いようにして下さい。不明な点が無ければ記名・捺印します。契約書に記名・捺印すれば次に手付け金の授受。手付金の領収書を受け取れば売買契約は成立となります。

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Step.10◆引渡し準備◆

契約が完了し次に行うことは、金融機関とのローン契約(金銭消費貸借契約)を結びます。金融機関によって諸費用が違いますので、諸費用の明細については金融機関にお聞きください。 不動産会社とは引渡し当日の清算明細の確認、入居者への家主変更の通知や、水道や電気などの名義変更等があります。これらの業務は不動産会社の担当者と打ち合わせして下さい。 また、管理会社をどうするかも重要な事です。管理会社に任せる場合は、管理契約の内容や費用を確認するだけで十分です。ご自身で管理する場合は、入居者の賃貸契約の状況や滞納状況等の特徴を出来るだけ早く確認しておかないと、後々、トラブルになる事がありますので注意してください。

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Step.11◆引渡し◆

引渡しは一般的には買主様の融資する金融機関で行います。 当日は売主様、買主様、不動産会社の担当者、司法書士、抵当権が設定されていれば抵当権者様の5~6人が集まります。所要時間は1~1.5時間くらいです。 司法書士が引渡し書類を確認し、問題が無ければ金融機関が融資を実行します。 実行と同時に残代金の支払いや、司法書士の手数料や登記費用、不動産会社への仲介手数料もこの時に支払います。売主様への振込確認後に、司法書士が法務局へ所有権移転や抵当権設定の登記に向かいます。 また、同時に図面や賃貸契約書などの書類、部屋の鍵などを引継いで取引は完了します。
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