2020年12月15日に施行された賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（賃貸住宅管理適正化法、通称サブリース新法）は、サブリースのトラブルから不動産オーナーを守るために「誇大広告を禁止」「不当な勧誘行為を禁止」「重要事項説明を義務付け」の3つの行為を規制しています。また、管理業者は国土交通省への業者登録が必要です。

ここでは、サブリースが抱える問題点やサブリース新法の規制内容について解説します。

1.サブリースとは

サブリースとは、サブリース業者がアパートやマンションなど賃貸住宅オーナーから一括借り上げを行い、入居者へ転貸する仕組みです。入居者はサブリース業者と契約を結び、業者に家賃を支払います。賃貸住宅オーナーは、入居者がいる・いないに関わらず、サブリース会社から一定の賃料収入（家賃の8〜9割程度）が保障されます。オーナーは、空室が発生しても賃料収入を受け取れるのがサブリースのメリットです。

2.サブリースの問題点

サブリースの問題点は、借地借家法によりオーナーよりサブリース業者の方が保護され、賃料収入減額など様々な要求を受けることです。また、サブリース業者の勧誘にも問題があります。

国交省が2019年12月に実施した「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査」によれば、過去にサブリース契約を解消したことがある家主の、解消理由は次のとおりです。

・事前に聞いていた説明と異なっていた：約52%
・意に沿わない修繕費用などの請求を受けたから：約34%
・サブリース業者が入居者を見つけることができない：約34%
・条件変更等を求められたから：約30%
・契約を打ち切られたから：約17%

「20年保障があると聞いていたが違った」など事前に聞いていた話と違うことや、業者から突然家賃減額の申し立てを受けたり契約解除されるなどしてトラブルになっているケースは多いです。また、契約前にサブリース業者や不動産会社から勧誘（営業）を受けたと答えているオーナーも半数以上います。

3.サブリース新法の内容

サブリース新法では、サブリース業者とサブリース契約を勧誘する者（建設会社など）を対象として、以下3つの行為を規制しています。

3-1.誇大広告を禁止
オーナーに誤認がないように、保証金は減額されるか、定期的な家賃の見直しがあるかなどの詳細を広告内に表記する必要があります。

3-2.不当な勧誘行為を禁止
故意に事実を告げない、事実と異なることを告げるなどしてサブリース業者が勧誘することを禁止しています。

3-3.重要事項説明を義務付け
サブリース契約、管理受託契約前の重要事項説明が義務付けられます。リスクをきちんと説明し、後でも確認できるように書面で行う必要があります。家賃や転貸条件などの事項に関して定めがある場合は書面等の交付と説明が必要です。

このような行為を規制することで、サブリースのトラブルから賃貸住宅オーナーを守ります。

まとめ

サブリース新法は、サブリースのトラブルからオーナーを守り、安心して利用できるようにするための法律です。サブリース業者やサブリース契約を勧誘する者に対して、誇大広告や不当な勧誘行為の禁止、重要事項説明を義務付けています。
サブリース新法によって、これまでよりもリスクを軽減し、サブリースを活用できるようになるでしょう。