収益物件を探していると、よく目にする指標「利回り」。この数値は、「物件に投資をする金額に対し、いくらの収益を得られるか」を示したものになります。もちろん、この利回りは投資判断をする上で重要な指標になるのですが、この数字を参考にするためには、いくつかおさえておかなければならないポイントがあります。ここでは、そのポイントについて解説します。

表面利回りとは
「表面利回り」は、常時満室であった場合にいくらの収益性がある物件なのかを示す指標となります。この指標を導き出す方法は、「収益物件から得られる年間収入」を「物件の購入価格」で割るというものになります。

年間収入÷物件価格×100

表面利回りのポイントは、「空室がある状態であっても満室として計算する」ということです。つまり、空室リスクや修理費用など、収益を左右する要素はまったく考慮しないので、理想の状態における利回ということになります。

実質利回りとは
表面利回りより実際に即して算出するのが「実質利回り」です。満室状態で得られる年間収入から、税金や必要な諸経費をひいたものを購入価格で割ります。

（年間収入－諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100

諸経費とは、固定資産税、管理費用、修繕費、火災や地震に備えるための保険料など、様々なものを指します。これらは不確定要素が多く正確な算出は難しいですが、こちらはしっかりと確認しておきたいところです。

実質利回りにおける諸経費とは
上記の補足として、「物件購入時の諸経費」としては、不動産取得税・登記印紙代・司法書士手数料・仲介手数料などが挙げられます。また、「維持にかかる諸経費」としては、固定資産税・都市計画税・共有部分の電気料・保守・修繕費・保証会社契約料・建物全体の火災保険料・税理士報酬なども含まれます。

不動産投資を成功させる利回りの考え方
上記の２種類でいうと、実質利回りは表面利回りよりは実質に近い数字が出るといっても、これもあくまで目安としてとらえるべきだと考えられます。これは、もちろん建物によって大きく維持費が異なってくるからです。なお、不動産投資においては実質利回りをメインとして資金回収や銀行融資のシュミレーシするのが一般的です。

空室率も加味して計算される銀行のシミュレーション
銀行のシミュレーションは、実質利回りに空室率も加味して計算されます。この銀行のやり方を参考にし、自分の資産として安定的な収益を上げるためには、実質利回りよりシビアに計算したほうが良いと考えられます。

収益性を測るモノサシとして利回りを良く理解し、実際の賃貸経営の参考にもできるようにするためには、やはりしっかりとした情報収集と事業の組み立てが必要になってくるのではないでしょうか。

不動産投資を始めようと決めたあなた。さて、次は一体どうしよう。初めての方は、もちろんその手順が分からないものでしょう。ここでは、不動産投資を始めるにあたっての流れを解説いたします。

不動産投資の目的を明確にする
不動産投資を始めるにあたり、最初に決めておきたいこと。それは、不動産投資の目的です。収入なのか、節税なのか、相続対策なのか…。これを明確にすることによって、アパート経営なのか、駐車場経営なのか等、投資の種類をイメージすることができるようになります。もちろん、初めての方はご自身の現在の状況（収入、資産、年齢、家族構成等）によってどのような内容が不動産投資の目的として適しているのか、判断をしかねるところもあるかと思います。その場合は、次に挙げる不動産会社に聞くのが良いでしょう。

不動産会社に相談をする
自分自身の状況把握し、不動産投資に対する大まかな希望をまとめることができたら、次は不動産投資を取り扱っている不動産会社に相談しましょう。状況や希望を説明すれば、プロの目線から様々な内容を提案してくれることでしょう。もちろん、初めての不動産投資は分からないことばかり。分からないことや不安についても、ここでしっかりとヒアリングしておきましょう。なお、不動産投資のパートナーとしての不動産会社の選び方いついては、このサイトの別コラムにおいて解説しておりますので、是非そちらもご参考になさってください。

不動産会社への相談と同時進行で情報収集を
世の中には、どのような投資不動産が市場に出ているのか。雑誌やインターネット等でリサーチしてみましょう。これをすることで、物件にかかる費用感をつかめると共に、エリアによっての利回りの傾向なども把握することができます。さらにここでは、先に出た「利回り」等、不動産投資に関する用語等も学んでおきましょう。

投資物件を選ぶ
不動産会社からの紹介や自分自身による情報収集によってよさそうな物件を見つけることができたら、現地まで物件を見に行きましょう。物件そのものはもちろん、周辺環境も確認することで、想定している運用ができるのかをイメージします。ここでは、同行してくれる不動産会社の担当者に分からないことや少しでも疑問や不安に思ったことを確認するようにします。

資金計画を立てる
購入する物件が決まったら、具体的な資金計画を立てます。物件選びの際に想定していた資金計画をさらに詳細にするのです。運用後にかかってくるメンテナンス費用や家賃の下落、空室リスクを念頭に現実的な計画を立てましょう。

購入申し込み・金融機関の審査
資金計画の次は購入の申し込みです。この段階で購入価格の交渉をしたり、契約の日時や引き渡し日の設定などをします。申し込みをしたら、住宅ローンの事前審査を受けます。

売買契約・引き渡し
住宅ローンの審査が通ったら、正式な売買契約を結ぶ流れになります。特に「重要事項説明書」における説明をよく理解し、契約を進めるようにしましょう。契約後は引き渡しです。ここでは、登記費用などの諸費用も必要になってきますので、必要な内容を事前に確認しておきましょう。最後に物件のカギを受け取り、引き渡し完了です。

いかがでしたでしょうか。不動産投資の流れが大まかに分かったのではないでしょうか。ここで紹介した各段階においては、パートナーとなる不動産会社からのアドバイスが不可欠。信頼できる不動産会社を探す、ということにも注力をしましょう。

物件選びから購入、入居者募集、物件管理など、不動産投資には多くの業務があります。その業務を実施するには、オーナーのパートナーとなる不動産会社の存在が欠かせません。では、オーナーはどのような不動産会社を選べば良いのでしょうか。ここでは、その会社選びのポイントをみていきます。

オーナー目線で物件選びを行ってくれる
オーナーの不動産投資の目的やその背景等をしっかりとヒアリングしてくれ、親身にその目的達成のために最適な物件を選んでくれる不動産会社を選びましょう。不動産会社として「早く売りたい物件」を紹介するのでは決してありません。オーナーが求めている物件を紹介してくれるのです。オーナーは自分自身の不動産投資の目的等を伝えながら、それを聞く姿勢等をチェックしておきましょう。

不動産投資のメリットばかりを強調しない
不動産投資には様々なメリットがありますが、こればかりを話し、オーナーを説得しようとする不動産会社は信頼できるとはいえません。なぜなら、実施に不動産投資に失敗をしている人が少なからず存在しているからです。信頼できる不動産会社は、不動産投資のリスクを明確にしてくれた上で、その事例を教訓として成功する道を提案してくれるものです。

最新の賃貸経営情報を知っている
オーナーはエリアの賃貸ニーズや入居者属性、また入居者に人気の最新の設備等、多種にわたる最新情報を知っておかなければなりません。賃貸経営を始める前は、特に多くの情報を集める必要がありますが、この情報源としてしっかりとした知識を保有している不動産会社を選びましょう。最新情報を知っているということは、プロとして日々情報収集を怠らずに実施しているということです。また、その知識をオーナーにしっかりとフィードバックしようとする姿勢からは、オーナーの不動産投資をサポートしようという意識がみえてきます。

入居者募集のノウハウを持っている
物件の選定や準備も大切ですが、入居者がいなくては、収益は発生しません。この入居者募集のサポートを行ってくれるのが不動産会社であり、彼らの持つノウハウが不動産投資の成功を左右します。物件広告の作り方から案内の方法、どこに物件広告を掲載するか等、オーナーは不動産会社を選ぶ際、しっかりとそのノウハウを彼らからヒアリングをするようにしましょう。

購入後もしっかりとフォローをしてくれる
不動産投資においては、入居状況に応じた家賃の見直しや老朽化した物件のメンテナンス、入居者から選ばれるためのトレンドを取り入れた室内リフォーム等を実施する必要があります。ただ日々、入居者募集と入居、退去の管理をするだけではいけません。信頼できる不動産会社は、物件の購入後もオーナーの賃貸経営状況を気にかけ、相談にのってくれます。オーナーは、物件購入後のアフターフォロー等も、是非不動産会社からヒアリングをするのが良いでしょう。

不動産会社選びのポイントを紹介してきましたが、この内容に共通しているものとしては、「オーナーのために」という視点です。この視点を持っているかどうかを探るには、とにかくヒアリングをすること。回答内容も含め、オーナーに対する接し方もここでは注意して確認するようにしましょう。

定期的に安定した収入を得ることのできるメリットの多い不動産投資ですが、もちろんデメリットも存在します。ここでは、不動産投資におけるデメリットについて紹介します。

空室発生による利回り低下リスク

賃貸経営においては、相場価格からある程度、正確な賃料収入を算定することができます。
しかし、賃貸市場はあくまで需要と供給のバランスで決まります。したがって、やはり「入居者が退去し、次の契約者がなかなか決まらない」といったような空室の長期化により、予定していた利回りを得られない可能性もあります。

賃料滞納者の発生による利回り低下リスク
ほとんどの入居者はきちんと家賃等を納めてくれますが、一部、賃料を滞納してしまう方の存在も考えられます。賃料滞納者の影響によっても予定していた利回りを得られないケースがあります。加えて、賃料回収にかかる手間も負担になってくるといえるでしょう。

建物の老朽化と修繕コスト
当然、建物は年月が経つにつれて老朽化が進みます。常に最良の状態を維持する為には、メンテナンスが必要となり、予想を上回る修繕費や補修費が必要となるケースもあります。これを怠ってしまうと、入居者にとって魅力的な物件として映らなくなってしまい、入居率の低下を招き、期待していた賃料収入を得られなくなってしまいます。

不動産価格の下落
社会情勢や市況の変化により、不動産価格が下落することも考えられ、この場合は売却の際に「売却損」をしてしまう場合があります。

ローンにおける金利の上昇
ローンを活用して不動産投資を行う場合、金利が上がると返済額がアップすることになってしまい、これはリスクとなります。ただし、繰上げ返済をする、返済期間を短く設定する、固定期間を長くするなどをすることによって対策をすることができます。

天災リスク
こちらは、近年さらに高まってきているリスクといえるかもしれません。地震等の天災によって建物が破損、倒壊してしまった場合は、賃貸物件として使用することができなくなってしまい、当然家賃収入が得られなくなります。

事故物件リスク
孤独死等が話題にのぼる昨今。不動産投資においても、所有している物件の中で入居者が死亡してしまったり、何らかの事件現場になったりと「事故物件」となってしまうリスクも考えられます。

売却のタイミングによるリスク
「今すぐ手元に現金が欲しい」と思っても、不動産は買い手がいてはじめて現金化できるもの。もちろん、直ぐには買い手が見つからない場合があります。また、今後いつ、どれくらいの価格で買い手がつくのか等、正確に読み切れないということが考えられます。

不動産投資を考える方は、このデメリットばかり考えても仕方ありませんが、リスクをしっておけば、いざそのようになった際への備えをすることができると共に、それを回避するための手段をとることができます。デメリットもしっかりと把握した上で、戦略をたてていきましょう。

自分の収入を増やす手段のうちの大きなジャンルの一つ、投資。その種類には株式や商品など、実に様々なものがあります中でも「不動産投資」については特にメジャーであり、投資機会にも恵まれているといえます。ここでは、その不動産投資のメリットを紹介していきます。

●安定した収入の確保が確保できる
やはり最も大きなメリットとしては、毎月決まった賃料収入を得ることができるということでしょう。通常、部屋を借りるときは1年、2年といった年単位で借りるケースが多いので、長期にわたり、安定した収入を得ることができます。また、本業をお持ちの方は、この収入とは別に、毎月収入を確保することができるので、本業のバックアップ収入としても位置付けることができます。

●戦略的に収入を得ることができる
不動産は、「安く買った後に付加価値をつけて高く売る」ということが可能であり、これによって売却益（キャピタルゲイン）を得ることができます。加えて、上記で書いたように家賃収入をベースとして定期的に得られる収入（インカムゲイン）を確保することもできる等、戦略次第で実に多くの可能性を秘めているといえます。

●節税効果がある
不動産投資による収入からは、建物の減価償却費やローン金利、固定資産税、都市計画税などの必要経費を差し引くことができます。したがって、所得税等の節税効果があります。

●相続対策になる
相続税に関しては、不動産は現金や有価証券と違い、一般的に時価よりも相続税評価額が下回っている事が多いため、不動産の時価と相続税評価額の差額分に対応する相続税が軽減されることとなります。

●インフレーションに強い
物価が上がっていく状態を「インフレーション」といいます。インフレ時に預金として「貨幣」を保有していると、価値が目減りしますが、インフレになる前にマンションを購入していれば、インフレと共に、マンションの価格も上がっていくので、インフレになりそうな時は、不動産投資をして不動産を所有する方がいいといえます。

●生命保険の代わりになる
一般的に、不動産の購入資金について金融機関から融資を受ける場合は、「団体信用生命保険」に加入しなければなりません。これにより、万が一にローンの返済期間中に死亡または高度障がい者となった場合、ローンの残債は保険金から返済されることになります。

●私的年金の確保ができる
皆様ご存知のとおり、公的年金は少子高齢化による財源不足も影響して受給額は減少傾向にあります。さらに、受給年齢も引き上げされて、常に年金に対する不安が高まっています。したがって、今のうちから不動産投資を始めれば、賃料収入で長期的・安定的に資産形成していくことができます。これは、退職後のゆとりあるセカンドライフを送るための非常に大きなポイントになってくるのではないでしょうか。

いかがでしたでしょうか。不動産投資のメリット。数ある中でも、ご自身にとって最適なメリットがあった方は、是非不動産投資を検討されてみては？

本業とは別に安定的な収入を得たい、国からもらえる年金に不安があるため、私的年金づくりを行いたい、本業として不動産投資にチャレンジしたい…等、様々な理由で不動産投資を考えられる方がいると思います。そのような方々がまず初めに知っておきたいこと。そのポイントを解説します。

まずは、不動産投資における収入の種類を知ることから
あなたは一体、不動産投資において「何から収入を得るのか」。この利益発生の仕組みには次の２つがあります。

①物件を売却した際に発生する収益＜キャピタルゲイン＞
②家賃収入＜インカムゲイン＞

①については、「安く物件を購入して高く売る」ということです。しかし、もちろん想定していたように売却できる保証はありませんし、物件価格が値下がりしてしまうことも考えられ、初心者には不向きであるといえるでしょう。②については、特別なスキルや経験は必要なく、初心者でも安定的な収入を見込むことができます。以下では、この手法についてのポイントをみていきます。

不動産投資のメリットを知り、目的を決める
安定収入や節税効果、相続対策等、不動産投資には様々なメリットが考えられますが、まずは自分自身の不動産投資を行う上での目的を定めることが必要です。これによって、投資内容や運用する物件、運用方法が決まってきます。

リスクをしっかりと知っておく
賃料の下落や空室リスク等、不動産投資にはリスクがあります。これらが発生した時に、自分自身の生活が脅かされることはないのか。どの範囲のリスクであれば、許容できるのか。これをしっかりと知り、リスクを想定した上で投資内容を決める必要があります。

入居者ターゲットとエリアを選ぶ
アパートやマンションを経営して賃料収入を得るにしても、その入居者ターゲットをどの層にするのか。サラリーマンにするか、増え続ける単身シニアにするのか、女性とするのか。ここを考えることで物件の設備や内装が決まってきます。また、ターゲット層が多く居住しているエリアを戦略的に選択することもできます。

物件を探す
不動産投資のキモはやはり物件。選定した入居者ターゲットにうけるのはどのような物件なのか。必要があれば、リフォーム・リノベーションを実施することも視野に入れて物件を選びましょう。

信頼できる不動産会社を探す
不動産投資の基本的な流れを知っていたとしても、初心者が全てを自分自身で行うのは難しいといえるでしょう。ここでやはり頼るべきは、賃貸管理を実施している不動産会社です。彼らは物件選びのアドバイスや物件の仲介を行ってくれたり、物件の管理を行ってくれます。賃貸経営には家賃の管理や入居希望者に対する案内等、じつに様々な業務があり、これをプロのノウハウをもって実施してくれる不動産会社の存在が欠かせないのです。

不動産会社の手助けがあれば、特別な知識が必要ない不動産投資。初心者にとって大切なのは、物件を選ぶことよりも不動産会社を選ぶことであるともいえるでしょう。

「不動産投資とは①」では不動産投資の概要をご紹介しました。今回は、その続きとなり「不動産投資の種類」について、その一例を解説します。

不動産投資の種類①：アパート・マンション経営
最もメジャーな不動産投資手法です。アパートやマンションまるごと一棟を購入し、多くの部屋を一斉に貸しに出すということになり。多くの賃貸収入を得ることができます。物件購入価格は高額になる場合が多いため、ほとんどの場合はローンを組むことが必要になることでしょう。

＜メリット＞
・税制上のさまざまな優遇措置を受けられる
・相続税などの節税対策として効果が高い
・安定した収入を得ることができる
・賃貸経営形態によっては、高い収益性が期待できる
・狭小地でも可能
・専門知識がなくても、建築から管理まで一括して依頼し、事業開始することが可能

＜デメリット＞
・法令上の制限に要注意
・事業開始後は転用が難しい
・初期投資額が多い
・空室リスクがある

不動産投資の種類②：ワンルームマンション経営
マンションやアパートの一室を購入し、賃貸経営を行うということであり、初心者にとって取り組み安い不動産投資となります。なお、間取りはワンルームだけでなく、1DKや1LDKなどの種類があります。

＜メリット＞
・１棟のアパート・マンション経営に準じるメリットがあります。

＜デメリット＞
・１棟のアパート・マンション経営と比較し、どうしても得られる収益が小さくなります。

不動産投資の種類③：オフィスビル・商業用ビル
かなり大規模な不動産投資になります。資金計画や事業計画をしっかりと立てて臨むべきであるといえます。こちらを検討する場合、エリア選定が極めて重要になるため、事前の綿密な情報収集やニーズに対するリサーチが必要になってくるでしょう。

＜メリット＞
・税制上のさまざまな優遇措置を受けられる
・居住用物件より高い賃料が期待できる
・経営形態によっては、高い収益性が期待できる
・立地の制約が緩和される

＜デメリット＞
・初期投資額が多い
・居住用でないため固定資産税評価の軽減が受けられない
・事業開始後は他への転用が難しい
・景気の影響を受けやすく、空室リスクもある

不動産投資の種類④：駐車場経営
既に土地を持っている人は始めやすいでしょう。ポイントは、駐車場に適した土地を探すということです。

＜メリット＞
・初期投資が少ない
・立地を問わない活用可能性
・他への転用が容易

＜デメリット＞
・税制上のメリットが少ない
（税制上の優遇措置がほとんどない）

不動産投資の種類⑤：資材置き場、トランクルーム
駐車場経営に似た形態となります。ポイントは、郊外の物件でも大丈夫な場合が多いということです。

＜メリット＞
・初期投資が少ない
・事業開始までの期間が短い
・他への転用が容易
・郊外エリアでも可能

＜デメリット＞
・税負担の軽減が受けられない
・収益が低いケースあり
・管理が困難な場合がある

この他にも不動産投資には多くの種類がありますが、初心者向けから上級者向けまで幅広くラインナップされているということも、不動産投資の魅力の一つではないでしょうか。

株式、商品、今はやりのFX、そして不動産。投資には様々な種類がありますが、中でも「不動産投資」とは一体どのようなものなのか。その基本的なポイントを解説します。

不動産投資とは
不動産投資は、収益を得る目的で不動産に資金を投下することです。元になる不動産は、今所有しているものを使用する場合と、これから購入するものを使用する場合があります。

不動産投資と他の投資種類との違い＜リスクと見返り＞
投資には「リスク」と「見返り」が存在します。そして一般的に、リスクと見返りは比例し、高リスクなものほど見返りも大きいということになります。例えば株式投資の場合、短期間に激しく価格が変動するケースが多く、リスクと見返りともに大きなものになっています。反対に預貯金等はリスクがほぼない分、得られる見返りも低くなっています。そしてこの中間に位置するのが不動産投資ということになります。もちろん、不動産投資にも空室リスクや賃料下落等のリスクはありますが、株式等と比較するとよほど安定しているといえます。そして得られる見返りは、預貯金等よりは大幅に大きいものになっています。そもそも、安定した定期収入を得るための不動産投資を選択する人も多いことでしょう。

不動産投資の魅力①：２種類の収益が期待できる
不動産投資では、不動産を人に貸したり利用してもらうことで得られる賃料収入（インカムゲイン）と、購入した不動産をその価格以上で売却することで得られる利益（キャピタルゲイン）という、２つの収益の仕組みがあります。そしてもちろん、一定期間賃料収入を得た後で、売却をして売却益を得るということも可能です。

不動産投資の魅力②：金融機関が融資に積極的
多くの場合は、投資不動産を購入する場合金融機関からの「不動産投資ローン」を利用することと思います。通常では、何か事業をするときには資金が必要であり、これを金融機関から借りるのですが、金融機関が資金を貸してくれず、事業計画を断念するというケースもおおいでしょう。しかし、不動産投資という事業においては、金融機関が積極的に融資をしてくれます。その理由としては、金融機関が「不動産には安定的に収益を生み出す価値がある
と捉えているからです。また、不動産そのものにも資産としての価値があり、換金化が図れる見込みがあることも評価されるのでしょう。

不動産投資の魅力③：その他数多くのメリットがある
不動産投資には、次のような多くのメリットがあります。
●安定した収入の確保が確保できる
●節税効果がある
●相続対策になる
●インフレーションに強い
●生命保険の代わりになる
●私的年金の確保ができる

こちらに挙げた不動産投資のメリットについては、このサイトの別コラムにても解説していますので、そちらも参考にしてみてください。次の「不動産投資とは②」では、不動産投資の種類についてみていきます。