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不動産投資における換金性とリスク

不動産投資を始める時のリスクとして、物件を購入したものの誰も入居せず、売却もできないまま多額のローン返済だけ残ってしまう。そんな懸念を持つ人もいるかもしれません。
しかし不動産は日本全国の不動産屋のネットワークで中古市場が確立されています。そのため不要になった不動産を売りに出せば、売れないということはまずないのえす。そんな不動産の換金性の特徴を見ていましょう。

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1.不動産は購入した価格より高く売れることもある
まず不動産は機械などの動産と違い、価値が大きく低下するものではありません。まず土地というものそのものの価値は不変です。災害でも起きて陥没でも起こり、土地としての機能を損なわない起きない限りは、その土地を所有しているという資産価値は変わらないのです。
もちろん価格は需要と供給の関係で変動します。しかし、少なくとも東京23区内そして東京23区に隣接する神奈川県、埼玉県南部、千葉県西部などのエリアに限れば、日本の首都周辺にあるため価値が大きく下がることはまずありません。
そして物価というものは徐々に上昇していきますから、インフレに応じて不動産の価格も値上がりしていきます。つまり何十年も所有する前提でいれば、土地は購入した時よりも高く売れる可能性が高いのです。

 

2.不動産の売買市場は業者間で強固に形成されている
そういった価値の急激な下落が起こらない面と、もう一つ不動産の換金性に関する大きなメリットが、流通市場が確立されている点です。全国の不動産業者はレインズという情報サイトを元に不動産売買を行っています。そこには現在売りに出ているあらゆる物件情報が掲載されており、多数の業者がその情報を閲覧して売却と購入活動の仲介を行っています。
不動産に関するノウハウ本やサイトもありますし、最近では専業投資家だけではなくサラリーマン投資家も増えています。不動産テックの進歩によって、ネットを媒介に手軽に不動産売買ができるようになってきている背景もあり、不動産売買は多くの人にとって身近なものになっているのです。
そのため物件の情報を発信すれば一度に何万人もの人が同時にチェックできるので、すぐに売り手を見つかるようになっているのです。

 

3.賃貸需要のある物件は売れるのも速い
また賃貸需要のある物件ならば売れないということはまずありません。特に最近では外国人投資家も増えてきており、日本人だけではなくアジア各国から日本特に東京近隣の不動産は注目を浴びています。
仮に現金が必要になって処分したく鳴っても、収益性がある都心のマンションなどであれば、物件情報を掲載しただけですぐに買い手が見つかることも多いのです。
不動産は資産価値の部分、そして流通面のメリットがあるので、換金しやすく、万が一売りたくなっても大きな借金を負うリスクは低いのです。

 

もちろん収益を得られる賃貸需要のあるエリアを選ぶという点は忘れてはいけません。東京都内では23区の北部、そこに隣接する川口市や戸田市などは今人口が増えており、賃貸物件の需要も高いエリアです。そういった場所を選んで不動産を購入していけば、借金を負うリスクを非常に小さくできるでしょう。

サラリーマンの副業になぜ不動産投資が向いているのか?

サラリーマンの副業に不動産投資がおすすめであるということはよく言われます。それはサラリーマンという属性を最大限活かせる投資手法が不動産投資だからです。では具体的にどういった面が、不動産投資に向いていると言われるのでしょうか。

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相場の変動が大きな投資はサラリーマンには難しい
副収入を得る手段というと、株やFXの売買が有名です。これらの投資手法は勉強するための手段も豊富で、経験者も周囲にいる人が多いでしょうから。アドバイスを受けながら投資を始めるのはそう難しくはありません。

しかし始めるのは簡単でも、利益を出すのは簡単ではないのです。常に相場をチェックしていなければいけませんしFXは深夜も相場が変動しているので、気の休まる時がありません。仕事の都合で常に相場をチェックしていられないという人は、安定した利益を出すのが難しいどころか、損失を発生させることも多いのです。

 

 

不動産投資は実作業が少ないので、休日副業に最適
一方で、不動産投資は常に相場のチェックなどをする必要はほとんどありません。物件を購入して、人に貸すまでは確かに時間がかかってしまいます。しかし一旦に入居者が決まってしまえば、退去が出るので基本的には全くやることがないと言っても良いのです。

時々不動産屋に電話やメールで相談をしながら、今後の方針を決定したりする程度です。退去が出やすいのも年度末ですから、忙しい時期もある程度決まっており、スケジュールを立てやすいです。

それだけに休日の作業だけで十分利益を出すことができますし、利益自体も安定しているのです。

 

 

サラリーマンならば融資も受けやすい
不動産投資を始めるには物件を買わなくてはいけませんから、数百万円、時には1,000万円以上のお金が必要です。そのためお金がないので始められないという人も多いでしょう。

しかし収入が安定しているサラリーマンは不動産投資を始めるには最適な職業なのです。ある程度大きな会社に勤めていて、倒産リスクが低ければ、自営業で年収一千万を超える人よりも、サラリーマンの方のほうが融資を受けやすいのです。

20代、30代といった若手のサラリーマンでも、1000万円程度のワンルームマンション投資ならばすぐに始めることができます。サラリーマンや公務員など、収入が安定しているという特性を活かすのであれば、是非不動産投資を始めてみてください。

特に埼玉県の東京寄り。川口市や戸田市、蕨市といったあたりは現在人口も増えており賃貸需要が高く、不動産投資を始めるのに最適なエリアです。価格も東京都内よりもお手頃ですから不動産初心者にとっては収益性を確保し、リスクを抑えて不動産投資を開始できるでしょう。

不動産投資の大きなリスク…空室リスクとどう向き合うか

不動産投資は大きなお金が動くだけにそれなりのリスクが存在します。しかしリスクを知っておけば、リスク対策も不可能ではありません。そこでここでは不動産投資でも最も大きなリスクと言われる、空室リスクとその対策について考えてみましょう。

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1.空室リスクは不動産投資最大のリスク
不動産投資をする際には現金で一括買いする人はまずいません。基本的には金融機関から投資用ローンの融資を受け、家賃収入からそのローンを返済していきます。そのためせっかく購入した不動産が空室では家賃収入は得られないため、毎月のローンが返済できなくなることもあります。この空室リスクこそが、不動産投資を行う上で最も考えておかなければいけない最大のリスクと言えるでしょう。
ローンの返済ができなくなれば、当然物件を手放さざるを得ません。物件を処分してローンの残債を完済できれば良いですが、もし売却時の価格が購入時の価格より下回っていると最悪の場合、自己破産をしなければいけない時もあります。それだけに空室リスク対策は予め入念に検討しておきましょう。

 

2.空室リスクを避けるには川口市や戸田市など人口が増加している場所に物件を買う
空室リスクを避けるのであれば、最も早い対策は人口が多い場所に物件を購入することです。人口が多ければそれだけ賃貸物件の需要も比例して増えますから、空室は発生しにくくなります。例えば物件価格が手頃な埼玉県内で見ると、東京都に隣接して、通勤・通学の便が良い埼京線沿いや京浜東北線沿いのエリアで、最近人口が伸びています。
特に川口市や戸田市などは人気のエリアとして最近不動産賃貸物件も数多く建てられており、地価が安いので都内の物件より高い利回りと収益性が期待できます。

 

3.東京や埼玉の東京近郊エリアなら、単身者向け物件もファミリー向け物件も需要がある
また東京都内でも北区は赤羽を中心に非常に交通の便が良いエリアですし、埼玉でも蕨市なども人気が高まっています。これらのエリアでは単身者向け物件はもちろん、ファミリー向け物件の需要も十分あります。
入居が決まりやすく、高い利回りを見込める単身者向け物件。そして入居が決まってしまえばなかなか退去が起こらないので安定した収益を見込めるファミリー向け物件。その両方を運用することが可能です。
このように人口が増えているエリアを狙って不動産物件を購入していけば、空室リスクを避けて安定した収益を見込むことができるでしょう。

不動産投資における営業コンサルタントとの付き合い方

不動産投資をする時には、不動産を紹介してくれる不動産会社の営業コンサルタントとの付き合いが必須となってきます。営業コンサルタントは、いわば自分の事業をサポートしてくれるパートナーであり、うまく使えばこれほど頼りになる存在はいません。
では営業コンサルタントとは、どのような付き合い方をしていけばいいのでしょうか。

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1.営業コンサルタントはこれ以上ない心強い味方である
まず理解しておきたいのは、営業コンサルタントはあなたにとっての大きな味方だということです。営業マンというと、自分がいらない物まで無理にでも売りつけようとしてくる、厄介な存在と考える人もいるかもしれません。また不動産会社がいなければ、仲介手数料を取られないのに、と考えてしまう人もいるでしょう。
しかしそれは大きな間違いです。不動産会社がいるからこそ物件の情報を幅広く手に入れることができるのであり、不動産投資について不安な部分があればコンサルタントに聞いて解消しながら投資を進められるのです。川口市や戸田市、蕨市で良い物件が欲しいと思っていたら営業コンサルタントに伝えておけば随時物件情報を教えてくれます。
また購入に際し、融資先を探す時にも営業コンサルタントの斡旋で融資がスムーズに進むこともよくあります。川口市など地元の金融機関などにコネがあれば、事情を説明して融資を良い条件で受けられることもあります。つまり営業コンサルタントがいれば100の手間を1に減らしてくれるのです。
もちろん営業コンサルタントも会社員ですから、会社と自分の利益のためにあなたの味方をしています。しかし顧客の利益が出なければ、営業コンサルタントの収益にもならないのです。つまり顧客の利益を最大化することで、営業コンサルタントの収益も最大化できるのです。 まさにWIN-WINの関係と言えるでしょう。

 

2.上流からの情報を提供してくれる
営業コンサルタントを使う最大のメリットは物件の情報を提供してくれることでしょう。 不動産投資の成否は物件選びで半分決まると言っても過言ではありません。不動産仲介会社に例えば川口市でこのような物件が欲しいという条件を伝えておけば、レインズに掲載される前の物件情報を教えてくれることがよくあります。実際においしいと言われる物件は、レインズの掲載前に投資家に提供されることも多いのです。
レインズに載る前の本当に良い条件の川口市内の物件、つまり情報の上流にある物件が欲しいのでしたら、営業コンサルタントに提供してもらうようにしましょう。

 

3.伝えたいことを伝えられる人間を選ぼう
営業コンサルタントの選び方としては、自分が本音になって話しやすい、人間どんなことでも聞ける人間を選びましょう。 人間どうしても相性はあります。 話しやすい人間もいれば、なんとなくこの人とは会話が弾みにくいという人もいるでしょう。
そういった時は遠慮なく別のコンサルタントに切り替えましょう。不動産投資は大金が動く投資ですから少しでも不安要素があれば解消しなければいけません。購入前に疑問に思ったことを遠慮なく話せて、質問に対してきちんと回答してくれる営業コンサルタントを選べれば、あなたの投資においての大きな味方になってくれるでしょう。

不動産投資で相続税対策を考える

年齢が60歳、70歳にもなっていくと遺産や相続税のことが気になる方も増えてきます。相続税は2015年に改正され、納税が免除される控除枠が大きく縮小しました。そのためにできるだけ配偶者、子供、孫たちに資産を残したいのであれば、現金で持つのではなく他の対策を取る必要があります。つまり、相続税評価額が低くなるように、形を変えて資産を持つようにしなければいけないのです。そんな時にオススメしたいのが不動産投資です。ではなぜ不動産投資をすれば相続税対策になるのでしょうか。

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1.現金を不動産に変えれば相続税評価額が低くなる
相続税の評価額は現金の場合所有する金額そのままで評価されます。しかし不動産に代えれば評価額が低くなるのです。
例えば1億円の現金を持っているよりも、1億円で購入した不動産を所有していれば、実勢市場価格が1億円だとしても、相続税の評価額としては7割程度になります。
一時期高額なタワーマンションが多く売れたことがありましたが、それは資産価値の下落しにくいタワーマンションを購入し、相続税対策にしようという人が多くいたからです。

 

2.不動産を賃貸物件にすることでさらに評価額は低下する
不動産を所有するだけでも相続税評価額は下がりますが、さらに評価額を下げる方法があります。それは購入した不動産を賃貸物件として活用することです。自分の居住用ではなく賃貸用物件にすれば、現金で所有しているケースより5割程度にまで評価額が下がることが多いと言われています。
相続税の控除枠は3000万円+相続人一人当たり600万円です。相続人が3人いた場合4800万円まで非課税です。
1億円の現金を所有していた場合は、現金は5200万円も課税されてしまいますが、1億円相当の不動産を購入、そして賃貸に出せば5000万円程度まで評価額を下げられます。つまり不動産投資をすればほとんど相続税を支払わずに済むのです。

 

3.川口市は不動産物件の需要が高い
川口市といえば東京都北区にも隣接しており、現在非常に人口が増えているエリアのひとつです。東京への通勤環境も優れており、それだけに川口市に住みたいと思う人は多くいます。人口が減っている現在日本では、不動産投資をするときには慎重にエリアを選ばなければいけませんが、川口市であれば不動産投資をしても賃貸需要は高くかなりの収益性が期待できます。
相続税対策として税金が減ればいいとだけ考えるよりも、川口市で不動産投資をすることで相続税を減らすどころか、さらに資産を増やすことも可能なのです。
相続税対策にお悩みの方は、是非一度川口市や戸田市など人口の増えているエリアで不動産投資を検討してみてはいかがでしょうか。

ゴールデンウイーク休業のお知らせ

誠に勝手ながら、2018年5月2日(水)~5月4日(金)まで、アドバンスホーム株式会社はゴールデンウィーク休業とさせていただきます。なお、5月5日(土)より通常通りの営業となります。
ご不便をおかけしますが、何卒ご理解いただきますようお願い致します。

・同休業期間中の電話及びFAXでのお問い合わせはお休みさせていただきます。
・電子メールでいただきましたお問い合わせにつきましては、2018年5月5日(土)以降に順次対応させていただきます。ご理解のほど、何卒、お願いいたします。

世界ジュニアゴルフの代表に選抜!!

なな・・・なんと!!
弊社、社員の次女(六車日那乃ちゃん)が世界ジュニアゴルフの代表に選抜されました!!
大変、嬉しいニュースです。今後が期待できますよ!
※以下、日刊スポーツ記事切抜き

六車日那乃ゴルフ<PGM世界ジュニアゴルフ選手権日本代表選抜東日本決勝大会>◇15-18歳女子◇第1日◇21日◇茨城・美浦GC(6330ヤード、パー72)◇主催・国際ジュニアゴルフ育成協会ほか◇後援・日刊スポーツ新聞社ほか◇特別協賛・PGMホールディングス株式会社

六車日那乃(千葉・麗沢高1年)が難コースの上に強風が吹く中で、5バーディー、2ボギーの3アンダー69の快進撃をみせた。

日那乃ちゃんには全然及びませんが因みに、私も先日のゴルコンペでベスグロ優勝を果たしました!

光友会ゴルフ(大利根)
ゴルフも仕事頑張りたいです。

かぼちゃの馬車問題はなぜ発生したのか?被害を防ぐためには

近頃、不動産業界を騒がしている話題の一つに、スマートデイズ社が運営していた女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」問題があります。このかぼちゃの馬車問題ではオーナーがスマートデイズ社を訴訟するなど、サブリース契約の問題点が浮き彫りになっています。
そこでかぼちゃの馬車問題が何故起こったのか、その背景についてお伝えします。

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1.かぼちゃの馬車とは

かぼちゃの馬車とはスマートデイズ社が運営していた女性専用シェアハウスです。 ビジネスモデルとして、

① オーナーがスルガ銀行から融資を受け土地代と建物代を捻出

② オーナーが建設費を支払いスマートデイズ社がシェアハウスを建築

③ シェアハウスに女性入居者を集め、家賃と就職斡旋の仲介手数料を取る

このようなビジネスモデルを構築していました。オーナーは高額な建設費を払う代わりに、毎月のローン返済以上の家賃保証がセットになっていたのです。しかし、家賃保証の金額が減額され、今年1月には一円も支払わなくなってしまいました。

 

2.オーナーがスマートデイズ社を訴訟した理由

オーナー達は毎月の家賃保証があり確実な収入が得られる契約とセットで、このかぼちゃの馬車を建てました。4%以上の高金利で1億円を上回る融資を受けたとしても、それ以上の金額の毎月の家賃収入が保証されているの、無理なく返済ができるという謳い文句だったのです。

しかし、その契約が反故にされたことで、オーナー達は多大な債務を負うことになってしまったのです。そこでオーナーたちは損害賠償の請求と融資を行ったスルガ銀行に対し支払いの一時停止などを訴えています。

 

3.オーナー側にも不備があった

一方でこの問題の背景に、オーナー側の責任がなかったわけではありません。まず不動産投資は利益が保証されるものではありません。 そのため当然ながら自分で収益が出るのかを判断しなければいけません。また損失が発生してもそれは投資ですから自己責任です。またスルガ銀行で融資を受ける際には、書類を通すためオーナーも虚偽の内容の書類作成に協力したと言われています。

この2点において「一方的な被害者と言えないのではないか」とする見方もあります。シェアハウス自体は手元に残っているので、自分で運営し、借金を返済していく道を模索するオーナーもいます。

4.サブリース契約を結ぶときには契約内容を細部まで確認

一方でもちろんスマートデイズ社も責任も重大です。家賃保証を謳ったサブリース契約はスマートデイズ社に限らず日本各地でオーナーと不動産会社側での問題が起きています。その原因の多くは、サブリース契約で家賃の減額があることを知らずに、契約を解除しようとしたら違約金を請求されたなど、かぼちゃの馬車問題と類似したものです。

オーナーはサブリース契約を結べばずっと収入が保証されると信じ込むのではなく、なぜ空室があっても家賃保証ができるのか。本当に不動産会社の提唱するビジネスモデルの収益性が適切なものなにか、自分で見極めてから投資をしなければいけません。

サブリース契約を結ぶにしても、 安定した入居が見込める都心でならそれほど問題はありません。しかし、人口が減っているエリアでのサブリース契約は大変危険です。

営業マンのセールストークを鵜呑みにするのではなく、自分で最悪のケースまで予測を立てた上で契約内容を確認してから、契約を結ぶかを決める審査眼を身に着けましょう。

不動産投資に関わる税金には何がある?

不動産投資を行う上で不動産の購入又不動産投資で利益が発生した場合には当然ながら税金が発生します。では具体的にはどのような種類の納税義務が発生するのでしょうか。

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不動産を購入したときの税金
まず不動産を購入した時にいくつかの税金が発生します。

① 登録免許税
不動産を購入すると登記簿の土地及び建物の名義を移転、もしくは新規で保存しなくてはいけません。そのための税金が発生します。

② 不動産取得税
不動産を取得した翌年に発生する税金です。登録免許税と不動産取得税は不動産の評価額に対する○%という割合で税金が発生します。その為高額な不動産を購入するほど、税額が増えます。

③固定資産税
固定資産税は1月1日に所有している人間に対して課税されます。年の途中で不動産を購入し所有名義が変わった場合は、日割りで売主と買主で負担します。 固定資産税が年間12万円、7月1日の時点で不動産を購入した場合は買主が後半6か月、売主が前半6か月の所有期間となるため、12万円を納税済の売主に対し、買主が6万円を支払います。

④消費税
法人から不動産を購入した場合、建物にのみ消費税が発生します。

不動産を所有しているときの税金
不動産は所有しているだけでも税金がかかります。

① 固定資産税及び都市計画税
不動産投資での利益の発生の有無に関わらず、また不動産投資をしてない人でも不動産を所有している限りは必ず固定資産税及び都市計画税を支払わなくてはいけません。これも不動産の評価額などで納税額が決められます。

不動産で利益が発生したときの税金
給与などと同様に、不動産投資で所得が発生した場合はその所得に対しての税金が発生します。

① 所得税
不動産投資での利益に対して累進課税で税率が決まります。そのため所得の金額が増えるほど税率がアップします。ただし給与収入がある人は、不動産の所得は損益通算が可能なので、利益ではなく損失が発生した場合、確定申告を行えば給与所得から不動産投資の損失分を控除できます。そのため税金が還ってくることがあります。

②住民税
不動産投資で所得が発生した場合は確定申告を行い、所得に対して10%の住民税を支払わなくてはいけません。こちらも所得税と同様に損失が発生した場合や、住宅ローン控除が利用できる時は税金が還ってきます。

不動産を売却したときの税金
不動産を売却した時には譲渡所得税が発生します。ただし売却した金額にそのものに発生するのではなく、購入時よりも売却時の方が金額が上がり利益が発生した場合に納税します。
例えば 3000万円で購入した物件を2500万円で売却しても税金は発生しませんが、3300万円で売却できたら売却益の300万円に対して税金が発生します。所有期間が5年未満で自宅以外の不動産を売却した場合は税率が39%と非常に高くなってしまいます。

このように不動産投資は購入、運用、売却とそれぞれの段階で数々の税金が発生します。不動産の種類や所有期間などにもよって節税も可能なので、不動産会社や税理士に相談しながら節税できるポイントを必ず押さえておきましょう。

失敗しない物件選びのチェックポイント

不動産投資の中核に位置するのはもちろん物件。この物件選びは、投資が成功するか否かを決める大きなポイントです。ここではは、物件選びのポイントをみていきましょう。

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入居者ターゲットを定める
投資物件を購入した際、そこには一体だれが居住するのか。一体誰をターゲットにして賃料収入を得ていくのか。これをまずは明確にすることで、ターゲットを入居者として獲得できる物件を選択することができるようになります。

 

物件の種類を知る
投資物件にはまず大きく分けて中古と新築があります。例えば新築のメリットとしては、女性入居者を募集し易くなったり、当分の間修繕の必要がないということがあり、中古のメリットとしては購入費用が安く済むということがあります。また、木造アパートなのかRCマンションなのか。物件の種類は数多くありますが、この中から一つを選択しなければならないのです。ここで、その選択の参考になるのが、先に書いた入居者ターゲットをイメージするということです。入居者ターゲットが好む物件とするためには、何が必要なのか。新築購入か、中古を買ってリノベーションをするか。この判断のイメージもつき易いでしょう。

 

とにかくより多くの物件をリサーチする
次に挙げられるのは「できるだけ多くの物件を見る」ということです。資料を取り寄せたり、物件は紹介サイト等を活用して物件をチェックするのも良いでしょう。物件を数多くみていると、次第に物件のエリアと利回りの相場観が見えてきます。

 

物件のあるエリアをチェックする
物件をリサーチしていき、「これは」とピンとくる物件があれば、現地まで物件を見に行きます。ここでは、物件そのもののみならず、街や駅周辺、そこで暮らす人々をチェックし、賃貸需要や入居者ターゲットについてあらためて確認するようにします。ここで特に参考になるのは、その場所にある他の投資物件です。街並みにはアパートが多いのか、マンションが多いのか、どのような外装をしているのか。エリアにある不動産会社によって賃料相場を確認するのも忘れずに。

 

物件そのものをしっかりと見る
中古物件については、昼と夜、両方の時間帯について見に行きましょう。昼間外出している方々が帰ってきていたりするので、これによって今現在住んでいる方々の属性をみることができます。入居者の属性を見るという点では、自転車置き場をチェックするのも有効です。一般的に、整然とした自転車置き場は、散らかっている自転車置き場よりも入居者の属性が良いと考えられます。また、物件写真では確認できないような物件の修繕ポイント等も確認するようにします。

 

価格や利回り、立地、管理状況など、実に様々な基準項目がありますが、この中で優先順位をつけることが重要。妥協項目を作る事で物件選びの幅が広がります。