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不動産投資における営業コンサルタントとの付き合い方

不動産投資をする時には、不動産を紹介してくれる不動産会社の営業コンサルタントとの付き合いが必須となってきます。営業コンサルタントは、いわば自分の事業をサポートしてくれるパートナーであり、うまく使えばこれほど頼りになる存在はいません。
では営業コンサルタントとは、どのような付き合い方をしていけばいいのでしょうか。

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1.営業コンサルタントはこれ以上ない心強い味方である
まず理解しておきたいのは、営業コンサルタントはあなたにとっての大きな味方だということです。営業マンというと、自分がいらない物まで無理にでも売りつけようとしてくる、厄介な存在と考える人もいるかもしれません。また不動産会社がいなければ、仲介手数料を取られないのに、と考えてしまう人もいるでしょう。
しかしそれは大きな間違いです。不動産会社がいるからこそ物件の情報を幅広く手に入れることができるのであり、不動産投資について不安な部分があればコンサルタントに聞いて解消しながら投資を進められるのです。川口市や戸田市、蕨市で良い物件が欲しいと思っていたら営業コンサルタントに伝えておけば随時物件情報を教えてくれます。
また購入に際し、融資先を探す時にも営業コンサルタントの斡旋で融資がスムーズに進むこともよくあります。川口市など地元の金融機関などにコネがあれば、事情を説明して融資を良い条件で受けられることもあります。つまり営業コンサルタントがいれば100の手間を1に減らしてくれるのです。
もちろん営業コンサルタントも会社員ですから、会社と自分の利益のためにあなたの味方をしています。しかし顧客の利益が出なければ、営業コンサルタントの収益にもならないのです。つまり顧客の利益を最大化することで、営業コンサルタントの収益も最大化できるのです。 まさにWIN-WINの関係と言えるでしょう。

 

2.上流からの情報を提供してくれる
営業コンサルタントを使う最大のメリットは物件の情報を提供してくれることでしょう。 不動産投資の成否は物件選びで半分決まると言っても過言ではありません。不動産仲介会社に例えば川口市でこのような物件が欲しいという条件を伝えておけば、レインズに掲載される前の物件情報を教えてくれることがよくあります。実際においしいと言われる物件は、レインズの掲載前に投資家に提供されることも多いのです。
レインズに載る前の本当に良い条件の川口市内の物件、つまり情報の上流にある物件が欲しいのでしたら、営業コンサルタントに提供してもらうようにしましょう。

 

3.伝えたいことを伝えられる人間を選ぼう
営業コンサルタントの選び方としては、自分が本音になって話しやすい、人間どんなことでも聞ける人間を選びましょう。 人間どうしても相性はあります。 話しやすい人間もいれば、なんとなくこの人とは会話が弾みにくいという人もいるでしょう。
そういった時は遠慮なく別のコンサルタントに切り替えましょう。不動産投資は大金が動く投資ですから少しでも不安要素があれば解消しなければいけません。購入前に疑問に思ったことを遠慮なく話せて、質問に対してきちんと回答してくれる営業コンサルタントを選べれば、あなたの投資においての大きな味方になってくれるでしょう。

不動産投資で相続税対策を考える

年齢が60歳、70歳にもなっていくと遺産や相続税のことが気になる方も増えてきます。相続税は2015年に改正され、納税が免除される控除枠が大きく縮小しました。そのためにできるだけ配偶者、子供、孫たちに資産を残したいのであれば、現金で持つのではなく他の対策を取る必要があります。つまり、相続税評価額が低くなるように、形を変えて資産を持つようにしなければいけないのです。そんな時にオススメしたいのが不動産投資です。ではなぜ不動産投資をすれば相続税対策になるのでしょうか。

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1.現金を不動産に変えれば相続税評価額が低くなる
相続税の評価額は現金の場合所有する金額そのままで評価されます。しかし不動産に代えれば評価額が低くなるのです。
例えば1億円の現金を持っているよりも、1億円で購入した不動産を所有していれば、実勢市場価格が1億円だとしても、相続税の評価額としては7割程度になります。
一時期高額なタワーマンションが多く売れたことがありましたが、それは資産価値の下落しにくいタワーマンションを購入し、相続税対策にしようという人が多くいたからです。

 

2.不動産を賃貸物件にすることでさらに評価額は低下する
不動産を所有するだけでも相続税評価額は下がりますが、さらに評価額を下げる方法があります。それは購入した不動産を賃貸物件として活用することです。自分の居住用ではなく賃貸用物件にすれば、現金で所有しているケースより5割程度にまで評価額が下がることが多いと言われています。
相続税の控除枠は3000万円+相続人一人当たり600万円です。相続人が3人いた場合4800万円まで非課税です。
1億円の現金を所有していた場合は、現金は5200万円も課税されてしまいますが、1億円相当の不動産を購入、そして賃貸に出せば5000万円程度まで評価額を下げられます。つまり不動産投資をすればほとんど相続税を支払わずに済むのです。

 

3.川口市は不動産物件の需要が高い
川口市といえば東京都北区にも隣接しており、現在非常に人口が増えているエリアのひとつです。東京への通勤環境も優れており、それだけに川口市に住みたいと思う人は多くいます。人口が減っている現在日本では、不動産投資をするときには慎重にエリアを選ばなければいけませんが、川口市であれば不動産投資をしても賃貸需要は高くかなりの収益性が期待できます。
相続税対策として税金が減ればいいとだけ考えるよりも、川口市で不動産投資をすることで相続税を減らすどころか、さらに資産を増やすことも可能なのです。
相続税対策にお悩みの方は、是非一度川口市や戸田市など人口の増えているエリアで不動産投資を検討してみてはいかがでしょうか。

ゴールデンウイーク休業のお知らせ

誠に勝手ながら、2018年5月2日(水)~5月4日(金)まで、アドバンスホーム株式会社はゴールデンウィーク休業とさせていただきます。なお、5月5日(土)より通常通りの営業となります。
ご不便をおかけしますが、何卒ご理解いただきますようお願い致します。

・同休業期間中の電話及びFAXでのお問い合わせはお休みさせていただきます。
・電子メールでいただきましたお問い合わせにつきましては、2018年5月5日(土)以降に順次対応させていただきます。ご理解のほど、何卒、お願いいたします。

世界ジュニアゴルフの代表に選抜!!

なな・・・なんと!!
弊社、社員の次女(六車日那乃ちゃん)が世界ジュニアゴルフの代表に選抜されました!!
大変、嬉しいニュースです。今後が期待できますよ!
※以下、日刊スポーツ記事切抜き

六車日那乃ゴルフ<PGM世界ジュニアゴルフ選手権日本代表選抜東日本決勝大会>◇15-18歳女子◇第1日◇21日◇茨城・美浦GC(6330ヤード、パー72)◇主催・国際ジュニアゴルフ育成協会ほか◇後援・日刊スポーツ新聞社ほか◇特別協賛・PGMホールディングス株式会社

六車日那乃(千葉・麗沢高1年)が難コースの上に強風が吹く中で、5バーディー、2ボギーの3アンダー69の快進撃をみせた。

日那乃ちゃんには全然及びませんが因みに、私も先日のゴルコンペでベスグロ優勝を果たしました!

光友会ゴルフ(大利根)
ゴルフも仕事頑張りたいです。

かぼちゃの馬車問題はなぜ発生したのか?被害を防ぐためには

近頃、不動産業界を騒がしている話題の一つに、スマートデイズ社が運営していた女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」問題があります。このかぼちゃの馬車問題ではオーナーがスマートデイズ社を訴訟するなど、サブリース契約の問題点が浮き彫りになっています。
そこでかぼちゃの馬車問題が何故起こったのか、その背景についてお伝えします。

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1.かぼちゃの馬車とは

かぼちゃの馬車とはスマートデイズ社が運営していた女性専用シェアハウスです。 ビジネスモデルとして、

① オーナーがスルガ銀行から融資を受け土地代と建物代を捻出

② オーナーが建設費を支払いスマートデイズ社がシェアハウスを建築

③ シェアハウスに女性入居者を集め、家賃と就職斡旋の仲介手数料を取る

このようなビジネスモデルを構築していました。オーナーは高額な建設費を払う代わりに、毎月のローン返済以上の家賃保証がセットになっていたのです。しかし、家賃保証の金額が減額され、今年1月には一円も支払わなくなってしまいました。

 

2.オーナーがスマートデイズ社を訴訟した理由

オーナー達は毎月の家賃保証があり確実な収入が得られる契約とセットで、このかぼちゃの馬車を建てました。4%以上の高金利で1億円を上回る融資を受けたとしても、それ以上の金額の毎月の家賃収入が保証されているの、無理なく返済ができるという謳い文句だったのです。

しかし、その契約が反故にされたことで、オーナー達は多大な債務を負うことになってしまったのです。そこでオーナーたちは損害賠償の請求と融資を行ったスルガ銀行に対し支払いの一時停止などを訴えています。

 

3.オーナー側にも不備があった

一方でこの問題の背景に、オーナー側の責任がなかったわけではありません。まず不動産投資は利益が保証されるものではありません。 そのため当然ながら自分で収益が出るのかを判断しなければいけません。また損失が発生してもそれは投資ですから自己責任です。またスルガ銀行で融資を受ける際には、書類を通すためオーナーも虚偽の内容の書類作成に協力したと言われています。

この2点において「一方的な被害者と言えないのではないか」とする見方もあります。シェアハウス自体は手元に残っているので、自分で運営し、借金を返済していく道を模索するオーナーもいます。

4.サブリース契約を結ぶときには契約内容を細部まで確認

一方でもちろんスマートデイズ社も責任も重大です。家賃保証を謳ったサブリース契約はスマートデイズ社に限らず日本各地でオーナーと不動産会社側での問題が起きています。その原因の多くは、サブリース契約で家賃の減額があることを知らずに、契約を解除しようとしたら違約金を請求されたなど、かぼちゃの馬車問題と類似したものです。

オーナーはサブリース契約を結べばずっと収入が保証されると信じ込むのではなく、なぜ空室があっても家賃保証ができるのか。本当に不動産会社の提唱するビジネスモデルの収益性が適切なものなにか、自分で見極めてから投資をしなければいけません。

サブリース契約を結ぶにしても、 安定した入居が見込める都心でならそれほど問題はありません。しかし、人口が減っているエリアでのサブリース契約は大変危険です。

営業マンのセールストークを鵜呑みにするのではなく、自分で最悪のケースまで予測を立てた上で契約内容を確認してから、契約を結ぶかを決める審査眼を身に着けましょう。

不動産投資に関わる税金には何がある?

不動産投資を行う上で不動産の購入又不動産投資で利益が発生した場合には当然ながら税金が発生します。では具体的にはどのような種類の納税義務が発生するのでしょうか。

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不動産を購入したときの税金
まず不動産を購入した時にいくつかの税金が発生します。

① 登録免許税
不動産を購入すると登記簿の土地及び建物の名義を移転、もしくは新規で保存しなくてはいけません。そのための税金が発生します。

② 不動産取得税
不動産を取得した翌年に発生する税金です。登録免許税と不動産取得税は不動産の評価額に対する○%という割合で税金が発生します。その為高額な不動産を購入するほど、税額が増えます。

③固定資産税
固定資産税は1月1日に所有している人間に対して課税されます。年の途中で不動産を購入し所有名義が変わった場合は、日割りで売主と買主で負担します。 固定資産税が年間12万円、7月1日の時点で不動産を購入した場合は買主が後半6か月、売主が前半6か月の所有期間となるため、12万円を納税済の売主に対し、買主が6万円を支払います。

④消費税
法人から不動産を購入した場合、建物にのみ消費税が発生します。

不動産を所有しているときの税金
不動産は所有しているだけでも税金がかかります。

① 固定資産税及び都市計画税
不動産投資での利益の発生の有無に関わらず、また不動産投資をしてない人でも不動産を所有している限りは必ず固定資産税及び都市計画税を支払わなくてはいけません。これも不動産の評価額などで納税額が決められます。

不動産で利益が発生したときの税金
給与などと同様に、不動産投資で所得が発生した場合はその所得に対しての税金が発生します。

① 所得税
不動産投資での利益に対して累進課税で税率が決まります。そのため所得の金額が増えるほど税率がアップします。ただし給与収入がある人は、不動産の所得は損益通算が可能なので、利益ではなく損失が発生した場合、確定申告を行えば給与所得から不動産投資の損失分を控除できます。そのため税金が還ってくることがあります。

②住民税
不動産投資で所得が発生した場合は確定申告を行い、所得に対して10%の住民税を支払わなくてはいけません。こちらも所得税と同様に損失が発生した場合や、住宅ローン控除が利用できる時は税金が還ってきます。

不動産を売却したときの税金
不動産を売却した時には譲渡所得税が発生します。ただし売却した金額にそのものに発生するのではなく、購入時よりも売却時の方が金額が上がり利益が発生した場合に納税します。
例えば 3000万円で購入した物件を2500万円で売却しても税金は発生しませんが、3300万円で売却できたら売却益の300万円に対して税金が発生します。所有期間が5年未満で自宅以外の不動産を売却した場合は税率が39%と非常に高くなってしまいます。

このように不動産投資は購入、運用、売却とそれぞれの段階で数々の税金が発生します。不動産の種類や所有期間などにもよって節税も可能なので、不動産会社や税理士に相談しながら節税できるポイントを必ず押さえておきましょう。

失敗しない物件選びのチェックポイント

不動産投資の中核に位置するのはもちろん物件。この物件選びは、投資が成功するか否かを決める大きなポイントです。ここではは、物件選びのポイントをみていきましょう。

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入居者ターゲットを定める
投資物件を購入した際、そこには一体だれが居住するのか。一体誰をターゲットにして賃料収入を得ていくのか。これをまずは明確にすることで、ターゲットを入居者として獲得できる物件を選択することができるようになります。

 

物件の種類を知る
投資物件にはまず大きく分けて中古と新築があります。例えば新築のメリットとしては、女性入居者を募集し易くなったり、当分の間修繕の必要がないということがあり、中古のメリットとしては購入費用が安く済むということがあります。また、木造アパートなのかRCマンションなのか。物件の種類は数多くありますが、この中から一つを選択しなければならないのです。ここで、その選択の参考になるのが、先に書いた入居者ターゲットをイメージするということです。入居者ターゲットが好む物件とするためには、何が必要なのか。新築購入か、中古を買ってリノベーションをするか。この判断のイメージもつき易いでしょう。

 

とにかくより多くの物件をリサーチする
次に挙げられるのは「できるだけ多くの物件を見る」ということです。資料を取り寄せたり、物件は紹介サイト等を活用して物件をチェックするのも良いでしょう。物件を数多くみていると、次第に物件のエリアと利回りの相場観が見えてきます。

 

物件のあるエリアをチェックする
物件をリサーチしていき、「これは」とピンとくる物件があれば、現地まで物件を見に行きます。ここでは、物件そのもののみならず、街や駅周辺、そこで暮らす人々をチェックし、賃貸需要や入居者ターゲットについてあらためて確認するようにします。ここで特に参考になるのは、その場所にある他の投資物件です。街並みにはアパートが多いのか、マンションが多いのか、どのような外装をしているのか。エリアにある不動産会社によって賃料相場を確認するのも忘れずに。

 

物件そのものをしっかりと見る
中古物件については、昼と夜、両方の時間帯について見に行きましょう。昼間外出している方々が帰ってきていたりするので、これによって今現在住んでいる方々の属性をみることができます。入居者の属性を見るという点では、自転車置き場をチェックするのも有効です。一般的に、整然とした自転車置き場は、散らかっている自転車置き場よりも入居者の属性が良いと考えられます。また、物件写真では確認できないような物件の修繕ポイント等も確認するようにします。

 

価格や利回り、立地、管理状況など、実に様々な基準項目がありますが、この中で優先順位をつけることが重要。妥協項目を作る事で物件選びの幅が広がります。

不動産投資に向く人、向かない人

不動産投資に向く人、向かない人。これはつまり、成功する可能性が高い人か低い人か、ということを意味しています。ここでは「どのような人が不動産投資に向いているのか」をみていきながら、そのポイントを解説していきます。

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研究熱心で分析好きな人
今、ネット上には多くの情報があり、例えば不動産投資においても様々な情報を取得することができます。しかし、実際にアパート・マンション経営をするためには、ネット上の情報だけでこと足りるということは到底ありません。また、不動産投資におけるパートナーとなる不動産会社の話からだけでも、不足分を補うことはできないでしょう。不動産投資においては、実際にオーナー自身が現地に足を運び、周辺環境を見て、賃貸経営戦略を立てなければなりません。なぜならば、はやり最も真剣に賃貸経営を考えると共に、施策実施の決断をくだすのはその収益を実際に得ることになるオーナー自身だからです。

 

リスクを認識し、冷静に判断できる人
アパート経営はもちろん収入を得るために実施されるものであり、多くの方々は、収入ばかりを気にします。しかし本来はこちらよりもリスクをまずは気にするべきであるといえます。リスクを把握し、想定しておけば、例えば予定していなかった支出が増え、ローンの返済が滞ってしまうということもないのです。

 

入居者の視点を持つことのできる人
賃貸物件の持ち主はオーナーですが、そこに暮らして家賃を支払ってくれるのは入居者です。したがって、オーナー自身が「この位の物件ならば生活に不便はないだろう」というように判断してしまってはいけません、世の中には、多くの賃貸物件があり、入居者は少しでも暮らしやすい物件へと移ってしまうものです。だから、第一に考えるべきは入居者にとってどうか、ということであり、少しのクレームや修繕すべき物件のほころびなども、オーナーの感性よってのみその対応を判断してはいけないのです。

 

全てを自分でやろうとはしない人(人を頼れる人)
賃貸経営には多くの業務が発生します。この全ての業務を自分で行おうと思っている方は、不動産投資には向いていないと言えます。本業の補助業務として不動産投資をしようと考えている方にとってはなおさらです。入居者募集、家賃管理、物件管理、滞納者対応、物件紹介サイトの制作など、多岐にわたる業務は、一人では到底こなすことができません。仮にできたとしても、レベルの低いものになってしまう可能性が高いといえます。やはり、餅は餅屋、業務の内容によってその道のプロフェッショナルに任せることが、長期にわたって安定的な賃貸経営を行うためのポイントといえるでしょう。賃貸経営は、チームプレイです。いかにオーナーの力になってくれるメンバーを集めるかが大切になってくるのです。

不動産投資に向いている、向いていないは決して気質的なものを指すのではありません。賃貸経営において大切なことを知っており、それをいかに実践する方針を持つかということを指しているのです。

表面利回りと実質利回りの違い

収益物件を探していると、よく目にする指標「利回り」。この数値は、「物件に投資をする金額に対し、いくらの収益を得られるか」を示したものになります。もちろん、この利回りは投資判断をする上で重要な指標になるのですが、この数字を参考にするためには、いくつかおさえておかなければならないポイントがあります。ここでは、そのポイントについて解説します。

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表面利回りとは
「表面利回り」は、常時満室であった場合にいくらの収益性がある物件なのかを示す指標となります。この指標を導き出す方法は、「収益物件から得られる年間収入」を「物件の購入価格」で割るというものになります。

 

年間収入÷物件価格×100

 

表面利回りのポイントは、「空室がある状態であっても満室として計算する」ということです。つまり、空室リスクや修理費用など、収益を左右する要素はまったく考慮しないので、理想の状態における利回ということになります。

 

実質利回りとは
表面利回りより実際に即して算出するのが「実質利回り」です。満室状態で得られる年間収入から、税金や必要な諸経費をひいたものを購入価格で割ります。

 

(年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100

 

諸経費とは、固定資産税、管理費用、修繕費、火災や地震に備えるための保険料など、様々なものを指します。これらは不確定要素が多く正確な算出は難しいですが、こちらはしっかりと確認しておきたいところです。

 

実質利回りにおける諸経費とは
上記の補足として、「物件購入時の諸経費」としては、不動産取得税・登記印紙代・司法書士手数料・仲介手数料などが挙げられます。また、「維持にかかる諸経費」としては、固定資産税・都市計画税・共有部分の電気料・保守・修繕費・保証会社契約料・建物全体の火災保険料・税理士報酬なども含まれます。

 

不動産投資を成功させる利回りの考え方
上記の2種類でいうと、実質利回りは表面利回りよりは実質に近い数字が出るといっても、これもあくまで目安としてとらえるべきだと考えられます。これは、もちろん建物によって大きく維持費が異なってくるからです。なお、不動産投資においては実質利回りをメインとして資金回収や銀行融資のシュミレーシするのが一般的です。

 

空室率も加味して計算される銀行のシミュレーション
銀行のシミュレーションは、実質利回りに空室率も加味して計算されます。この銀行のやり方を参考にし、自分の資産として安定的な収益を上げるためには、実質利回りよりシビアに計算したほうが良いと考えられます。

収益性を測るモノサシとして利回りを良く理解し、実際の賃貸経営の参考にもできるようにするためには、やはりしっかりとした情報収集と事業の組み立てが必要になってくるのではないでしょうか。

不動産投資を始めた後のシミュレーション

不動産投資を始めようと決めたあなた。さて、次は一体どうしよう。初めての方は、もちろんその手順が分からないものでしょう。ここでは、不動産投資を始めるにあたっての流れを解説いたします。

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不動産投資の目的を明確にする
不動産投資を始めるにあたり、最初に決めておきたいこと。それは、不動産投資の目的です。収入なのか、節税なのか、相続対策なのか…。これを明確にすることによって、アパート経営なのか、駐車場経営なのか等、投資の種類をイメージすることができるようになります。もちろん、初めての方はご自身の現在の状況(収入、資産、年齢、家族構成等)によってどのような内容が不動産投資の目的として適しているのか、判断をしかねるところもあるかと思います。その場合は、次に挙げる不動産会社に聞くのが良いでしょう。

 

不動産会社に相談をする
自分自身の状況把握し、不動産投資に対する大まかな希望をまとめることができたら、次は不動産投資を取り扱っている不動産会社に相談しましょう。状況や希望を説明すれば、プロの目線から様々な内容を提案してくれることでしょう。もちろん、初めての不動産投資は分からないことばかり。分からないことや不安についても、ここでしっかりとヒアリングしておきましょう。なお、不動産投資のパートナーとしての不動産会社の選び方いついては、このサイトの別コラムにおいて解説しておりますので、是非そちらもご参考になさってください。

 

不動産会社への相談と同時進行で情報収集を
世の中には、どのような投資不動産が市場に出ているのか。雑誌やインターネット等でリサーチしてみましょう。これをすることで、物件にかかる費用感をつかめると共に、エリアによっての利回りの傾向なども把握することができます。さらにここでは、先に出た「利回り」等、不動産投資に関する用語等も学んでおきましょう。

 

投資物件を選ぶ
不動産会社からの紹介や自分自身による情報収集によってよさそうな物件を見つけることができたら、現地まで物件を見に行きましょう。物件そのものはもちろん、周辺環境も確認することで、想定している運用ができるのかをイメージします。ここでは、同行してくれる不動産会社の担当者に分からないことや少しでも疑問や不安に思ったことを確認するようにします。

 

資金計画を立てる
購入する物件が決まったら、具体的な資金計画を立てます。物件選びの際に想定していた資金計画をさらに詳細にするのです。運用後にかかってくるメンテナンス費用や家賃の下落、空室リスクを念頭に現実的な計画を立てましょう。

 

購入申し込み・金融機関の審査
資金計画の次は購入の申し込みです。この段階で購入価格の交渉をしたり、契約の日時や引き渡し日の設定などをします。申し込みをしたら、住宅ローンの事前審査を受けます。

 

売買契約・引き渡し
住宅ローンの審査が通ったら、正式な売買契約を結ぶ流れになります。特に「重要事項説明書」における説明をよく理解し、契約を進めるようにしましょう。契約後は引き渡しです。ここでは、登記費用などの諸費用も必要になってきますので、必要な内容を事前に確認しておきましょう。最後に物件のカギを受け取り、引き渡し完了です。

いかがでしたでしょうか。不動産投資の流れが大まかに分かったのではないでしょうか。ここで紹介した各段階においては、パートナーとなる不動産会社からのアドバイスが不可欠。信頼できる不動産会社を探す、ということにも注力をしましょう。