作成者別アーカイブ: adPcj7Home113

不動産投資のデメリット

定期的に安定した収入を得ることのできるメリットの多い不動産投資ですが、もちろんデメリットも存在します。ここでは、不動産投資におけるデメリットについて紹介します。

77f53d602190adad91dff7f6b6299c72_s空室発生による利回り低下リスク
賃貸経営においては、相場価格からある程度、正確な賃料収入を算定することができます。
しかし、賃貸市場はあくまで需要と供給のバランスで決まります。したがって、やはり「入居者が退去し、次の契約者がなかなか決まらない」といったような空室の長期化により、予定していた利回りを得られない可能性もあります。

 

賃料滞納者の発生による利回り低下リスク
ほとんどの入居者はきちんと家賃等を納めてくれますが、一部、賃料を滞納してしまう方の存在も考えられます。賃料滞納者の影響によっても予定していた利回りを得られないケースがあります。加えて、賃料回収にかかる手間も負担になってくるといえるでしょう。

 

建物の老朽化と修繕コスト
当然、建物は年月が経つにつれて老朽化が進みます。常に最良の状態を維持する為には、メンテナンスが必要となり、予想を上回る修繕費や補修費が必要となるケースもあります。これを怠ってしまうと、入居者にとって魅力的な物件として映らなくなってしまい、入居率の低下を招き、期待していた賃料収入を得られなくなってしまいます。

 

不動産価格の下落
社会情勢や市況の変化により、不動産価格が下落することも考えられ、この場合は売却の際に「売却損」をしてしまう場合があります。

 

ローンにおける金利の上昇
ローンを活用して不動産投資を行う場合、金利が上がると返済額がアップすることになってしまい、これはリスクとなります。ただし、繰上げ返済をする、返済期間を短く設定する、固定期間を長くするなどをすることによって対策をすることができます。

 

天災リスク
こちらは、近年さらに高まってきているリスクといえるかもしれません。地震等の天災によって建物が破損、倒壊してしまった場合は、賃貸物件として使用することができなくなってしまい、当然家賃収入が得られなくなります。

 

事故物件リスク
孤独死等が話題にのぼる昨今。不動産投資においても、所有している物件の中で入居者が死亡してしまったり、何らかの事件現場になったりと「事故物件」となってしまうリスクも考えられます。

 

売却のタイミングによるリスク
「今すぐ手元に現金が欲しい」と思っても、不動産は買い手がいてはじめて現金化できるもの。もちろん、直ぐには買い手が見つからない場合があります。また、今後いつ、どれくらいの価格で買い手がつくのか等、正確に読み切れないということが考えられます。

 

不動産投資を考える方は、このデメリットばかり考えても仕方ありませんが、リスクをしっておけば、いざそのようになった際への備えをすることができると共に、それを回避するための手段をとることができます。デメリットもしっかりと把握した上で、戦略をたてていきましょう。

不動産投資のメリット

自分の収入を増やす手段のうちの大きなジャンルの一つ、投資。その種類には株式や商品など、実に様々なものがあります中でも「不動産投資」については特にメジャーであり、投資機会にも恵まれているといえます。ここでは、その不動産投資のメリットを紹介していきます。

7252aee7089de2f77d4e81d7010bf180_s

安定した収入の確保が確保できる
やはり最も大きなメリットとしては、毎月決まった賃料収入を得ることができるということでしょう。通常、部屋を借りるときは1年、2年といった年単位で借りるケースが多いので、長期にわたり、安定した収入を得ることができます。また、本業をお持ちの方は、この収入とは別に、毎月収入を確保することができるので、本業のバックアップ収入としても位置付けることができます。

 

戦略的に収入を得ることができる
不動産は、「安く買った後に付加価値をつけて高く売る」ということが可能であり、これによって売却益(キャピタルゲイン)を得ることができます。加えて、上記で書いたように家賃収入をベースとして定期的に得られる収入(インカムゲイン)を確保することもできる等、戦略次第で実に多くの可能性を秘めているといえます。

 

節税効果がある
不動産投資による収入からは、建物の減価償却費やローン金利、固定資産税、都市計画税などの必要経費を差し引くことができます。したがって、所得税等の節税効果があります。

 

相続対策になる
相続税に関しては、不動産は現金や有価証券と違い、一般的に時価よりも相続税評価額が下回っている事が多いため、不動産の時価と相続税評価額の差額分に対応する相続税が軽減されることとなります。

 

インフレーションに強い
物価が上がっていく状態を「インフレーション」といいます。インフレ時に預金として「貨幣」を保有していると、価値が目減りしますが、インフレになる前にマンションを購入していれば、インフレと共に、マンションの価格も上がっていくので、インフレになりそうな時は、不動産投資をして不動産を所有する方がいいといえます。

 

生命保険の代わりになる
一般的に、不動産の購入資金について金融機関から融資を受ける場合は、「団体信用生命保険」に加入しなければなりません。これにより、万が一にローンの返済期間中に死亡または高度障がい者となった場合、ローンの残債は保険金から返済されることになります。

 

●私的年金の確保ができる
皆様ご存知のとおり、公的年金は少子高齢化による財源不足も影響して受給額は減少傾向にあります。さらに、受給年齢も引き上げされて、常に年金に対する不安が高まっています。したがって、今のうちから不動産投資を始めれば、賃料収入で長期的・安定的に資産形成していくことができます。これは、退職後のゆとりあるセカンドライフを送るための非常に大きなポイントになってくるのではないでしょうか。

いかがでしたでしょうか。不動産投資のメリット。数ある中でも、ご自身にとって最適なメリットがあった方は、是非不動産投資を検討されてみては?

アドバンスホーム忘年会!

2017年12月27日(火曜日)にアドバンスホームの忘年会を開催しました。
弊社の社員と、日頃からお世話になっている皆様と「西川口」で5時から9時間までの4時間かけての忘年会でした。

参加者の方から「獺祭磨き二割三分」という貴重な日本酒を頂きました。
1514706084543

途中では、社員が企画した「ビンゴ大会」や「クイズ」などがあり大変盛り上がりました。
商品も結構豪華なものでした。
1514706019709
1514706075227
最後に記念写真です!1514705999055
本当に一年間ありがとうございました。
来年も、宜しくお願い申し上げます!
良い年をお迎えください。

 

不動産投資の始め方

本業とは別に安定的な収入を得たい、国からもらえる年金に不安があるため、私的年金づくりを行いたい、本業として不動産投資にチャレンジしたい…等、様々な理由で不動産投資を考えられる方がいると思います。そのような方々がまず初めに知っておきたいこと。そのポイントを解説します。

ba3a4693970addb652833df1f1e2e6e3_s

まずは、不動産投資における収入の種類を知ることから
あなたは一体、不動産投資において「何から収入を得るのか」。この利益発生の仕組みには次の2つがあります。

①物件を売却した際に発生する収益<キャピタルゲイン>
②家賃収入<インカムゲイン>

①については、「安く物件を購入して高く売る」ということです。しかし、もちろん想定していたように売却できる保証はありませんし、物件価格が値下がりしてしまうことも考えられ、初心者には不向きであるといえるでしょう。②については、特別なスキルや経験は必要なく、初心者でも安定的な収入を見込むことができます。以下では、この手法についてのポイントをみていきます。

 

不動産投資のメリットを知り、目的を決める
安定収入や節税効果、相続対策等、不動産投資には様々なメリットが考えられますが、まずは自分自身の不動産投資を行う上での目的を定めることが必要です。これによって、投資内容や運用する物件、運用方法が決まってきます。

 

リスクをしっかりと知っておく
賃料の下落や空室リスク等、不動産投資にはリスクがあります。これらが発生した時に、自分自身の生活が脅かされることはないのか。どの範囲のリスクであれば、許容できるのか。これをしっかりと知り、リスクを想定した上で投資内容を決める必要があります。

 

入居者ターゲットとエリアを選ぶ
アパートやマンションを経営して賃料収入を得るにしても、その入居者ターゲットをどの層にするのか。サラリーマンにするか、増え続ける単身シニアにするのか、女性とするのか。ここを考えることで物件の設備や内装が決まってきます。また、ターゲット層が多く居住しているエリアを戦略的に選択することもできます。

 

物件を探す
不動産投資のキモはやはり物件。選定した入居者ターゲットにうけるのはどのような物件なのか。必要があれば、リフォーム・リノベーションを実施することも視野に入れて物件を選びましょう。

 

信頼できる不動産会社を探す
不動産投資の基本的な流れを知っていたとしても、初心者が全てを自分自身で行うのは難しいといえるでしょう。ここでやはり頼るべきは、賃貸管理を実施している不動産会社です。彼らは物件選びのアドバイスや物件の仲介を行ってくれたり、物件の管理を行ってくれます。賃貸経営には家賃の管理や入居希望者に対する案内等、じつに様々な業務があり、これをプロのノウハウをもって実施してくれる不動産会社の存在が欠かせないのです。

不動産会社の手助けがあれば、特別な知識が必要ない不動産投資。初心者にとって大切なのは、物件を選ぶことよりも不動産会社を選ぶことであるともいえるでしょう。

不動産投資とは②

「不動産投資とは①」では不動産投資の概要をご紹介しました。今回は、その続きとなり「不動産投資の種類」について、その一例を解説します。

af10b8ae75ee16ffb563e2dfc0215daf_s

不動産投資の種類①:アパート・マンション経営
最もメジャーな不動産投資手法です。アパートやマンションまるごと一棟を購入し、多くの部屋を一斉に貸しに出すということになり。多くの賃貸収入を得ることができます。物件購入価格は高額になる場合が多いため、ほとんどの場合はローンを組むことが必要になることでしょう。

<メリット>
・税制上のさまざまな優遇措置を受けられる
・相続税などの節税対策として効果が高い
・安定した収入を得ることができる
・賃貸経営形態によっては、高い収益性が期待できる
・狭小地でも可能
・専門知識がなくても、建築から管理まで一括して依頼し、事業開始することが可能

<デメリット>
・法令上の制限に要注意
・事業開始後は転用が難しい
・初期投資額が多い
・空室リスクがある

不動産投資の種類②:ワンルームマンション経営
マンションやアパートの一室を購入し、賃貸経営を行うということであり、初心者にとって取り組み安い不動産投資となります。なお、間取りはワンルームだけでなく、1DKや1LDKなどの種類があります。

<メリット>
・1棟のアパート・マンション経営に準じるメリットがあります。

<デメリット>
・1棟のアパート・マンション経営と比較し、どうしても得られる収益が小さくなります。

不動産投資の種類③:オフィスビル・商業用ビル
かなり大規模な不動産投資になります。資金計画や事業計画をしっかりと立てて臨むべきであるといえます。こちらを検討する場合、エリア選定が極めて重要になるため、事前の綿密な情報収集やニーズに対するリサーチが必要になってくるでしょう。

<メリット>
・税制上のさまざまな優遇措置を受けられる
・居住用物件より高い賃料が期待できる
・経営形態によっては、高い収益性が期待できる
・立地の制約が緩和される

<デメリット>
・初期投資額が多い
・居住用でないため固定資産税評価の軽減が受けられない
・事業開始後は他への転用が難しい
・景気の影響を受けやすく、空室リスクもある

不動産投資の種類④:駐車場経営
既に土地を持っている人は始めやすいでしょう。ポイントは、駐車場に適した土地を探すということです。

<メリット>
・初期投資が少ない
・立地を問わない活用可能性
・他への転用が容易

<デメリット>
・税制上のメリットが少ない
(税制上の優遇措置がほとんどない)

不動産投資の種類⑤:資材置き場、トランクルーム
駐車場経営に似た形態となります。ポイントは、郊外の物件でも大丈夫な場合が多いということです。

<メリット>
・初期投資が少ない
・事業開始までの期間が短い
・他への転用が容易
・郊外エリアでも可能

<デメリット>
・税負担の軽減が受けられない
・収益が低いケースあり
・管理が困難な場合がある

この他にも不動産投資には多くの種類がありますが、初心者向けから上級者向けまで幅広くラインナップされているということも、不動産投資の魅力の一つではないでしょうか。

不動産投資とは①

株式、商品、今はやりのFX、そして不動産。投資には様々な種類がありますが、中でも「不動産投資」とは一体どのようなものなのか。その基本的なポイントを解説します。

347a49e87ef77c7c0a26b5ac647543ce_s

不動産投資とは
不動産投資は、収益を得る目的で不動産に資金を投下することです。元になる不動産は、今所有しているものを使用する場合と、これから購入するものを使用する場合があります。

 

不動産投資と他の投資種類との違い<リスクと見返り>
投資には「リスク」と「見返り」が存在します。そして一般的に、リスクと見返りは比例し、高リスクなものほど見返りも大きいということになります。例えば株式投資の場合、短期間に激しく価格が変動するケースが多く、リスクと見返りともに大きなものになっています。反対に預貯金等はリスクがほぼない分、得られる見返りも低くなっています。そしてこの中間に位置するのが不動産投資ということになります。もちろん、不動産投資にも空室リスクや賃料下落等のリスクはありますが、株式等と比較するとよほど安定しているといえます。そして得られる見返りは、預貯金等よりは大幅に大きいものになっています。そもそも、安定した定期収入を得るための不動産投資を選択する人も多いことでしょう。

 

不動産投資の魅力①:2種類の収益が期待できる
不動産投資では、不動産を人に貸したり利用してもらうことで得られる賃料収入(インカムゲイン)と、購入した不動産をその価格以上で売却することで得られる利益(キャピタルゲイン)という、2つの収益の仕組みがあります。そしてもちろん、一定期間賃料収入を得た後で、売却をして売却益を得るということも可能です。

 

不動産投資の魅力②:金融機関が融資に積極的
多くの場合は、投資不動産を購入する場合金融機関からの「不動産投資ローン」を利用することと思います。通常では、何か事業をするときには資金が必要であり、これを金融機関から借りるのですが、金融機関が資金を貸してくれず、事業計画を断念するというケースもおおいでしょう。しかし、不動産投資という事業においては、金融機関が積極的に融資をしてくれます。その理由としては、金融機関が「不動産には安定的に収益を生み出す価値がある
と捉えているからです。また、不動産そのものにも資産としての価値があり、換金化が図れる見込みがあることも評価されるのでしょう。

 

不動産投資の魅力③:その他数多くのメリットがある
不動産投資には、次のような多くのメリットがあります。
●安定した収入の確保が確保できる
●節税効果がある
●相続対策になる
●インフレーションに強い
●生命保険の代わりになる
●私的年金の確保ができる

こちらに挙げた不動産投資のメリットについては、このサイトの別コラムにても解説していますので、そちらも参考にしてみてください。次の「不動産投資とは②」では、不動産投資の種類についてみていきます。

不動産無料相談会開催!

10月7日(土)に宅建協会川口支部にて不動産無料相談会を開催しました。
川口市役所と宅建協会川口支部では、宅建協会単独での無料相談会は行っておりますが、今回は宅建協会、埼玉建築士会、土地家屋調査士(測量士)の3者で組んでの無料相談会を行うのは初めての試みでした。
無料相談会2_R
宅建協会、埼玉建築士会、土地家屋調査士(測量士)の3者でのあれば、相談者にとってはかなり深く相談可能だと思いました。
無料相談会_R

あいにくの天気で相談者の来場はありませんでしたが、今後も周知をしながら継続をして行くことになりました。
次回は10/21(土)10時から13時まで開催します。
お気軽にご相談下さい。

オープンセミナー開催!宅建協会川口市支部

宅建協会川口市支部では、一般の方や宅建協会会員へのサービスとして無料オープンセミナーを開催しております。
今回は、杉村 太蔵さんの講演でした。
DSC_1486_R
「チャンスをつかむ技術」の講演でしたが、聴きやすく、面白く、また大変勉強になりました。
DSC_1489_R
杉村さんの実体験での講演でしたが、感じたのは「誰にでもチャンスはありますが、日々の努力がなければチャンスを活かせない」という事です。
DSC_1485_R杉村 太蔵さんと記念撮影しました。
飾りがなく、大変さわやかな好青年でした。