投資物件(収益・事業物件)の購入の流れ

投資物件(収益・事業物件)の購入の流れは、一般物件(居住用)とは違いますし、事業者としての購入になりますので、自己責任が問われます。 不動産投資の魅力を十分に活かし失敗のない様、事前に購入までの流れをつかんで、事業者として安全な取引を目指して下さい。

Step.1◆目的を決める◆

何のために不動産投資をするのかを考えましょう。 収入を増やしたいのか、将来の資産として考えるのか、または、税金対策、相続対策なのか自分が購入する目的を明確にすることが大切です。その目的によって投資すべき物件の買い方や所有方法が大きく変わってきます。

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Step.2◆購入希望物件の資金計画・資金の確定◆

投資目的が決まり次に重要なことは、しっかりとした資金計画が必要です。 ご自身の資金計画がしっかりしていないと、いくら情報収集をして苦労して希望の物件を探しても、現金で購入する以外は、資金調達(金融機関の融資)が出来なければ意味がありません。また、希望物件の買付申込をしても申込先の不動産会社の方で資金調達が確定していないと、申込みを受け付ない事が多いのです。 まずは、ご自身の自己資金と資金調達がいくらまで可能かを知る事が重要です。 そして、どういう条件(融資期間、金利、購入不動産の融資比率)で借りる事が出来るかを元に、最適な物件を決めていきます。

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Step.3◆情報を集める◆

資金計画が明確になれば次は投資物件の情報収集です。連日、多くの物件が売りに出されています。一棟アパート・一棟マンションだけを見ても埼玉県南部だけで常時300物件前後が売りに出ています。その中で、自分の投資目的に最適な物件を探していきます。『投資用物件検索』

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Step.4◆問い合わせ◆

インターネットや広告などで気になる物件があればすぐに不動産会社に問い合わせをしてください。不動産は同じものがありません。誰かが買ってしまえばもう買えないのです。 また、弊社ではインターネットや広告などに出ていない裏物件情報も数多くあります。裏物件とは、売主様の希望や諸事情でインターネットや広告での販売活動が出来ない物件で、決して危険な物件ではありませんので安心してください。 弊社では希望条件を頂ければ、希望に近い情報や表に出回っていない情報が定期的に入手で出来、希望に近い物件を購入出来るチャンスが広がると思います。 しつこい営業はしませんので、安心してどんどんお問い合わせください。

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Step.5◆投資検討します◆

物件情報を収集しまたら投資対象として適切か否かを十分に検討します。 資金調達が必要な場合は、検討物件がご自身の資金計画や金融機関の融資条件が合うかを検討しましょう。

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Step.6◆物件を見に行く◆

物件は必ず見に行く事が基本です。 画像で見るのと現地で実物を見るのとでは、全く違います。またGoogleストリートビューである程度の雰囲気は分かりますが、建物の管理状態や入居者、近隣の状況までは分かりませんので現地で確認して下さい。相場より安い高利回りの物件は、物件そのものに何らかの問題がある事を心して下さい。 また、大事なことは早急に物件を見に行く事です。不動産会社の担当者とアポイントを取っているうちに、他で売れてしまうというのも不動産の世界では良くある話です。ご自身が良いと思う物件は他の人も良いと思うはずです。情報は他の人にも発信されているのです。 建物の内覧や詳細については買付の条件にいれ、交渉が決まってから確認するのが良いと思います。

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Step.7◆買付申込みを入れる◆

現地を見て良いと思ったら、すぐに買付申込みを不動産会社に出してください。 買付申込み「順位優先」と言う不動産会社や売主様もいますので、一番手になるよう素早く購入意思を示し、口頭ではなく書類(FAX等で素早く)で出すのが良いです。 「資金調達が確定していなければ買付は受け取りません」と言う不動産会社や売主様もいますので、一番手で買付を入れても資金が確定していない場合は、せっかく一番手として買付を入れても、順位が保全されず資金が確定している人に一番手としての交渉権が得られます。 また、買付価格をいくらにするかは非常に難しく、売主様希望より安過ぎると、相手にされませんし、高ければ収支が合いません。不動産会社ともよく相談しながら、いくらで出すのかを決めていきましょう。

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Step.8◆資金確定をする◆

買付を出しても安心出来ません。買付の順位が早くても他の買主様が先に資金確定をすると、購入条件が同じなら資金確定の早い買主様と契約することが多いのです。中には自分が2番手だと判ると、価格を上げて自分を優先するように交渉する事も多いのです。そういう事を避けるためにStep.2で資金調達の確定をさせておき早めに契約をする必要があります。また、収益物件のような事業用不動産の契約は一般住宅と違い、ローン特約(希望のローン金額が組めない場合は契約を白紙解約できる特約)の条件が付けられない事が多いので、買付を出したら1分1秒でも早く金融機関を周り資金確定の内定を取るようにしてください。

【一般的な金融機関の審査時に必要な物】

源泉徴収票コピー 3期分 勤務先より受領済みのもの
確定申告書コピー 3期分 確定申告を行っている場合のみ
資産・負債・家族構成や 経歴などの自己申告書 審査に通った場合、自己申告書の裏付け確認が金融機関より求められます。 (例)・所有不動産の固定資産税の納付書 ・必要に応じて所有不動産の謄本 ・有価証券の保有明細書 ・他に借入がある場合はその返済表
購入物件の資料 不動産会社が準備してくれます。

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Step.9◆重要事項説明、売買契約◆

契約条件がまとまり、資金確定すれば重要事項説明、売買契約へと進みます。 所要時間としましては1.5~2時間くらいです。 最初に重要事項説明が行われます。購入物件に関する事項を説明することです。 不動産の専門用語多いため分からない事は、遠慮せずその場で質問をするようにしてください。重要事項説明書に記載されていれば買主様はそれを理解して購入したと判断されるのでしっかり内容理解しましょう。特に収益物件のような事業用不動産は、消費者ではなく事業者として契約することになりますので、消費者契約法は適用されません。また、収益物件の場合は賃貸契約書や入居者の確認(滞納状況、保証人・保証会社、入居者の火災保険、敷金等)その他引継ぎ事項等が無いか不動産会社の担当者に確認することが大事です。 重要事項説明書に記名・捺印すれば、次は売買契約です。これも内容をきちんと確認して分からない事は、遠慮せずその場で質問をするようにして不明な点が無いようにして下さい。不明な点が無ければ記名・捺印します。契約書に記名・捺印すれば次に手付け金の授受。手付金の領収書を受け取れば売買契約は成立となります。

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Step.10◆引渡し準備◆

契約が完了し次に行うことは、金融機関とのローン契約(金銭消費貸借契約)を結びます。金融機関によって諸費用が違いますので、諸費用の明細については金融機関にお聞きください。 不動産会社とは引渡し当日の清算明細の確認、入居者への家主変更の通知や、水道や電気などの名義変更等があります。これらの業務は不動産会社の担当者と打ち合わせして下さい。 また、管理会社をどうするかも重要な事です。管理会社に任せる場合は、管理契約の内容や費用を確認するだけで十分です。ご自身で管理する場合は、入居者の賃貸契約の状況や滞納状況等の特徴を出来るだけ早く確認しておかないと、後々、トラブルになる事がありますので注意してください。

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Step.11◆引渡し◆

引渡しは一般的には買主様の融資する金融機関で行います。 当日は売主様、買主様、不動産会社の担当者、司法書士、抵当権が設定されていれば抵当権者様の5~6人が集まります。所要時間は1~1.5時間くらいです。 司法書士が引渡し書類を確認し、問題が無ければ金融機関が融資を実行します。 実行と同時に残代金の支払いや、司法書士の手数料や登記費用、不動産会社への仲介手数料もこの時に支払います。売主様への振込確認後に、司法書士が法務局へ所有権移転や抵当権設定の登記に向かいます。 また、同時に図面や賃貸契約書などの書類、部屋の鍵などを引継いで取引は完了します。