投資物件(収益・事業用物件)の売却の流れ

・投資物件(収益・事業用物件)の売却するときの一般的な手順をご説明します。
・売却依頼に関する媒介契約の内容もご参照ください。
・不動産売却の際にかかる税金と諸費用もご参照ください。

 

Step.1◆売却の相談◆

投資物件(収益・事業用物件)は、一般物件(居住用)との売却とは違い、投資の専門知識が要求されます。更に法律、税金(譲渡所得税他)、金融、経費(測量・建物解体・抵当権他)など専門的な知識が多く必要になります。『何故売却するのか』などについて、『売却の目的』をなるべく明確にしておきましょう。売却の目的によっては、少しでも有利な売り方になる事もありますので、まずは信頼と実績のある不動産会社に相談しましょう。その際にお客様から知り得た情報は秘密厳守します。
売却の際の注意点として権利関係の確認・敷地の境界の確認・ローンの借入のある場合は残金の確認・購入当時の売買契約書、権利証、図面などの確認もしておくことが大切です。

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Step.2◆物件調査・価格査定◆

まずは売却物件の適切な価格はどの位なのかを正確に把握することが大切です。
売却物件の建築年数や周辺の類似物件の最近の売買事例、路線価、公示価格、管理状況、入居者との賃貸契約の状況、希少性などあらゆる観点から総合的にチェックをした上で査定価格を決めます。
具体的な査定方法としては原価法、取引事例比較法、収益還元法の三つがあります。投資物件(収益・事業用物件)の購入者は収益還元法を重視される方が多く思われます。その後、お客様に価格査定書を提出して、打合せをして売出し価格を決めます。弊社は無料査定サービスを行っておりますので、気軽に問い合わせして下さい。
★無料査定
★秘密厳守
売却に関するご相談はアドバンスホームへ

ご相談、お問い合わせの際は、下記必要事項を入力の上、送信してください。

①物件種別
②物件所在地
③連絡方法(匿名でも可)
④その他の要望事項

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Step.3◆媒介契約の締結◆

売出し価格が決まり、売却を決断されたら不動産会社との間で『媒介契約』を結びます。媒介契約によって正式に売却の依頼をしたことになります。この媒介契約には3種類あり、それぞれの特徴をご理解いただいた上で、お客様にお選びいただきます。

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Step.4◆売却活動と現状報告◆

買主様を見つけるためにさまざまな売却活動を行います。不動産流通機構レインズへの登録や、弊社ホームページ・不動産投資物件ポータルサイト(健美家・楽待・SBI)に公開、弊社会員様にDM・メールでの通知や地元新聞折り込チラシによる広告など多岐に渡ります。こうした売却活動の経過を媒介契約形態に基づいて依頼主様にご報告します。そして購入希望者が現れたら現地を案内し見学してもらうことになります。その際売却物件を効果的に見せるため、事前に清掃や出来る限りのメンテナンスを心がけておきましょう。

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Step.5◆購入希望者との交渉◆

購入希望者のほとんどが購入条件を提示してきます。もちろん価格の条件は最も重要ですが、その他の条件についても、譲れる点と譲れない点を明確にして、交渉を進めましょう。

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Step.6◆売買契約◆

買主様との契約条件についての合意に達した時点で、売買契約の手続きを進めます。買主様へ重要事項説明書を説明し売買契約書を交わし、手付金を受領し、契約を締結します。契約が締結された時点で、取引内容や権利、義務などが確定し、以降その権利、義務を遂行する準備に移ります。

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Step.7◆残代金の授受・物件引渡し◆

引渡し日までに、抵当権の抹消手続きや各種書類(固定資産税納付書・権利証・印鑑証明書など)の準備をし、引渡しの手続きをします。主な手続きとしては残代金の受取り、固定資産税の清算、登記の申請、鍵の引渡し、賃貸契約の引継ぎなどがあります。これらが無事に完了すると引渡しとなります。

 

■□■□売却にかかる税金と諸費用□■□■
不動産譲渡所得税 不動産を売却した場合、譲渡所得に対する所得税及び住民税がかかります。この税金は、売却利益がある場合のみ課税されます。また譲渡税は所有期間により税率が異なります。
① 短期譲渡税(所有期間5年以下)売却利益の39.63%
② 長期譲渡税(所有期間5年超) 売却利益の20.315%
印紙税 売買契約書に貼付する印紙代ですが、売買価格により変動します。
抵当権抹消費用 物件を担保に金融機関から融資を受けている場合(ローンを含む)に、抵当権などの権利が設定されていることがあります。この場合、融資金を完済し残債が残っていなくとも、その権利の抹消手続きをしていなければ物件に設定されたままになっていますのでその権利の抹消の登記を行います。この費用は権利の種類や数によって異なります。
仲介手数料 不動産業者との仲介として売買契約をする物件では一般的に仲介手数料がかかります。金額は物件価格により変動しますが、最高でも『売買価格の3%+6万円+消費税』までと決まっております。
修理修繕費用 修理や修繕をして引渡しをする場合に必要です。
建物解体費用・
建物滅失登記費用
更地での売買をする際に、解体すべき建物が残存する場合に必要です。また建物の滅失登記が必要になります。
測量・分筆登記費用 売却物件の土地境界の確定や、土地を分筆(区割)して売る場合には必要です。
媒介契約とは?
売却を決断されたら不動産会社との間に『媒介契約』を結びます。媒介契約によって正式に売却の依頼をしたことになります。この媒介契約には3種類あり、それぞれの特徴をご理解いただいた上で、お客様にお選びいただきます。
媒介契約の種類

専属専任媒介契約

特定の不動産業者に仲介を依頼し、他の不動産業者に重ねて依頼することができない契約です。依頼を受けた不動産業者は、依頼主に対して、1週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があり、目的物件を国土交通大臣の指定する流通機構に登録しなければなりません。
依頼主は、自分で購入希望者を見つけることはできません。

専任媒介契約

「専属専任媒介契約」と同じく特定の不動産業者のみに仲介を依頼する契約です。不動産業者は、依頼主に2週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があり、目的物件を国土交通大臣の指定する流通機構に登録しなければなりません。
依頼主は、自分で購入希望者を見つけることができます。

一般媒介契約

複数の不動産業者に重ねて仲介を依頼することができる契約です。不動産業者に報告義務はなく、依頼主も自分で購入希望者を見つけることができます。
媒介契約一覧表
専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
他業者への依頼 × ×
自己発見取引 ×
契約有効期間 3ヶ月以内 3ヶ月以内 無制限
依頼主への報告義務 1週間に1回以上 2週間に1回以上 なし
指定流通機構
への登録義務
あり あり なし

一般媒介契約は、指定流通機構への登録義務はありませんが、任意で登録することができます。

指定流通機構とは?
専属専任媒介契約や専任媒介契約を締結した場合、他の不動産業者に重ねて依頼することは出来ないので依頼者としては依頼した業者が相手を探し出してくれないことにはどうしようもありません。しかし、一人の業者の能力には限界があります。そこで業者には、コンピューターを使った情報ネットワークを利用して広く相手方を検索することを義務付けています。この情報ネットワークを『指定流通機構』といい、埼玉県は東日本不動産流通機構(東日本レインズ)の所属となります。