表面利回りと実質利回りの違い

収益物件を探していると、よく目にする指標「利回り」。この数値は、「物件に投資をする金額に対し、いくらの収益を得られるか」を示したものになります。もちろん、この利回りは投資判断をする上で重要な指標になるのですが、この数字を参考にするためには、いくつかおさえておかなければならないポイントがあります。ここでは、そのポイントについて解説します。

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表面利回りとは
「表面利回り」は、常時満室であった場合にいくらの収益性がある物件なのかを示す指標となります。この指標を導き出す方法は、「収益物件から得られる年間収入」を「物件の購入価格」で割るというものになります。

 

年間収入÷物件価格×100

 

表面利回りのポイントは、「空室がある状態であっても満室として計算する」ということです。つまり、空室リスクや修理費用など、収益を左右する要素はまったく考慮しないので、理想の状態における利回ということになります。

 

実質利回りとは
表面利回りより実際に即して算出するのが「実質利回り」です。満室状態で得られる年間収入から、税金や必要な諸経費をひいたものを購入価格で割ります。

 

(年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100

 

諸経費とは、固定資産税、管理費用、修繕費、火災や地震に備えるための保険料など、様々なものを指します。これらは不確定要素が多く正確な算出は難しいですが、こちらはしっかりと確認しておきたいところです。

 

実質利回りにおける諸経費とは
上記の補足として、「物件購入時の諸経費」としては、不動産取得税・登記印紙代・司法書士手数料・仲介手数料などが挙げられます。また、「維持にかかる諸経費」としては、固定資産税・都市計画税・共有部分の電気料・保守・修繕費・保証会社契約料・建物全体の火災保険料・税理士報酬なども含まれます。

 

不動産投資を成功させる利回りの考え方
上記の2種類でいうと、実質利回りは表面利回りよりは実質に近い数字が出るといっても、これもあくまで目安としてとらえるべきだと考えられます。これは、もちろん建物によって大きく維持費が異なってくるからです。なお、不動産投資においては実質利回りをメインとして資金回収や銀行融資のシュミレーシするのが一般的です。

 

空室率も加味して計算される銀行のシミュレーション
銀行のシミュレーションは、実質利回りに空室率も加味して計算されます。この銀行のやり方を参考にし、自分の資産として安定的な収益を上げるためには、実質利回りよりシビアに計算したほうが良いと考えられます。

収益性を測るモノサシとして利回りを良く理解し、実際の賃貸経営の参考にもできるようにするためには、やはりしっかりとした情報収集と事業の組み立てが必要になってくるのではないでしょうか。